השנה – 2021, העולם כולו עוד מנסה להתאושש ממגפת הקורונה וכאן אצלנו בארץ, על פני השטח – חגיגה. מדינתנו הקטנה ניצחה את הקורונה ועכשיו נמצאת על מסלול ההצלחה, כשבדרך היא מצליחה להפתיע אפילו תחזיות הצמיחה, שניבאו לה צמיחה מתונה של כ-2.5%. אלא שמתחת לפני השטח קורה דבר אחר – הגרעון הולך וגדל ונמצא כיום בשפל שלא נראה כמותו במשך 35 שנה – 160 מיליארד. אם לא די בכך, המוסד לביטוח לאומי – התומך כיום באוכלוסייה הולכת וגדלה, בין היתר גם בשל מח"ולתי הקורונה הנהנים מדמי אבטלה – עתיד בקצב הזה לפשוט את הרגל.
המדינה מנגד, מנסה לדאוג לנו האזרחים ולוודא עד כמה שניתן שלא ניפגע מנזקי התקופה. על פניו מחשבה נכונה ומתחשבת ויחד עם זאת, הממשלה רואה לנגד עיניה את מה שקורה היום ומתעלמת ממה שצפוי לקרות בעתיד, שכן הכסף הזה שאנחנו מקבלים היום בדמות מענקים ממשלתיים, יוצא מכספי הפנסיה שלנו שעתידים להיפגע.
למה נדל"ן? למה עכשיו?
אם הפנסיה שלנו עתידה להיפגע, כדאי שנחשוב על אפיקי השקעה נוספים שיבטיחו לנו הכנסה פסיבית גם בימי הפנסיה. אחד כזה הוא הנדל"ן, שכשמו כן הוא – נכס דלא ניידי. הוא פיזי, מוחשי, הוא לא יכול להתפוגג. ערכו יכול אולי לרדת, אבל הוא נכס פיזי שלא יכול להיעלם, כמו מניה או מטבע דיגיטלי, ולרוב הביקושים לנדל"ן קשיחים. מה בכל זאת יכול להשפיע על הביקושים? שלושה פרמטרים מרכזיים: לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן. שימו יד על נכס בפריים לוקיישן ותוכלו ליהנות מביקוש קבוע לנכס שלכם. ולראיה: למרות השנה המטורללת שעברנו והפגיעה הכלכלית שחווה העולם, מחירי הנדל"ן בעולם לא ירדו, אלא רק המשיכו לעלות.
האם זה אומר שאין הזדמנויות קורונה? יש גם יש. הם לא רבים, אבל הם קיימים. דרושים קשרים רחבים והיכרות מעמיקה עם שוק הנדל"ן כדי למצוא אותם. אחד כזה שהצלחנו לשים עליו יד הוא בניין מגורים בלב מנהטן – ברחוב 84, באפר איסט סייד היוקרתי, שני בלוקים מפארק Carl Schurz ממזרח ו-6 בלוקים מהסנטרל הפארק המפורסם והאטרקטיבי. כמה מילים על ההזדמנות הזו:
- מדובר בבניין בן 48 דירות בלב מנהטן השייך לחברת השקעות מוסדית מלונדון שנאלצת למכור בעקבות משבר הקורונה והפרת תנאי המימון, במחיר הנמוך ב-38% משווי השוק של הנכס לפני הקורונה
- העלאת מחירי השכירות של חלק מהדירות, ישיב את ערכו של הנכס לשוויו האמיתי (ערב הקורונה הנכס היה מאוכלס ב-100%!)
- לאחרונה הבניין עבר שיפוץ מסיבי בעלות כוללת של 3 מיליון דולר וכלל שדרוג של פנים הדירות ושל המרחבים המשותפים.
- רווחים צפויים: רווח בקניה, רווח תזרימי מהשוכרים ורווח מההשבחה – עליית ערך מהשכירות. זו ההזדמנות שלכם להימנות על הבעלים של בניין מגורים מאוכלס בלב מנהטן.
לפרטים נוספים על מודל המולטי פמילי
שווה מכל הכיוונים: מודל המולטי פמילי
הבניין בניו יורק, ונכסים אחרים הדומים לו במאפיינים, מציתים את דמיונם של משקיעים ישראלים רבים ולא בכדי – יש בו את כל מה שישראלים מחפשים בהשקעה:
- אפשרות לפזר סיכונים ועדיין לשמור על ריכוזיות – מולטי פמילי הוא בעצם שם נרדף לבניין מגורים (באנגלית זה פשוט נשמע יותר טוב
). בעצם מדובר בהשקעה בחלק יחסי בחברת נדל"ן המחזיקה בבניין שלם שאותו קנתה ביחד עם משקיעים נוספים. השיטה נותנת מענה למשקיעים רבים המעוניינים להשקיע ביותר מנכס אחד, מכיוון שלנהל חמישה נכסים שונים באזורים שונים בארה"ב, תחת חברות ניהול שונות, זו אופרציה לא פשוטה בכלל. ההשקעה בנכס מרובה דירות, כאשר כל משקיע מרוויח חלק יחסי מכל דירה במולטי פמילי (או למעשה, חלק יחסי הרווחי כל הבניין), מבטיחה פיזור של הכנסות מצד אחד ומצד שני, התנהלות מול חברה יזמית אחת (שמשקיעה גם בעצמה בנכס, כמובן, ודואגת למשקיעים) וחברת ניהול אחת שדואגת לכל צרכי הבניין. גם חוסך כסף וגם חוסך זמן בהתעסקות בנכס, ובעיקר משקף אינטרס זהה בין החברה למשקיעים. - למודי אסונות, מלחמות ומגיפה עולמית, ישראלים פחות מתלהבים בתקופה זו מהשקעות בסיכון גבוה. המשקיעים במולטי פמילי בארה"ב, יכולים ליהנות מביטחונות רבים ולהפחית סיכונים. ליווי ופיקוח – בין היתר מלווים את הפרויקט בנק מכובד שערך בדיקת נאותות, הערכות שווי וניהול סיכונים ובנוסף לו גם פיקוח משפטי, חשבונאי ומיסויי, עם נציגויות גם כאן בארץ וגם בארה"ב. המשקיעים נהנים מזכויות של ממש בנכס – רישום בטאבו האמריקאי (Public Records) של הנכס על שם שותפות המשקיעים בהתאם לחלקה בהון העצמי הכולל.
הפער המשמעותי בין מחיר הרכישה לשווי הנכס יאפשר לממש את הרווח במכירה ובסך הכל ליהנות משלושה סוגי תשואה שונים בכל תקופת ההשקעה: גם רווח חודשי מדמי השכירות שיופק מכל הדירות בבניין, גם תשואה על עליית ערך הנכס (שיקרה ממילא) וגם רווח מהותי ומשמעותי במועד המכירה של הנכס, שישקף את ההזדמנות המעולה ב"מחיר הקורונה" הנמוך בו נרכש הנכס – שהרי עסקה טובה נמדדת במחיר הרכישה הטוב שלה, מתחת למחיר השוק.
מדובר במודל השקעה עם אסטרטגיה ברורה ומובנית מקצה לקצה, לרבות לוחות זמנים, לוח תשלומים ובעיקר ניהול רוחבי ודיווח שוטף לאורך כל חיי ההשקעה. - במודל שאנחנו מציעים, תוכלו ליהנות גם מהניסיון הרב שלנו ושמנו הטוב בשוק (ובעולם הפיננסי בישראל בכלל), מיחס אישי ומההתחייבות שלנו לחלוקה הוגנת של הרווחים. הביטחון שלנו בעסקה כל-כך גבוה, כך שבין השאר אנחנו מציעים קדימות למשקיעים בהוצאת הקרן לפני חלוקת רווחים, ובנוסף לחלוקת תשואה מועדפת למשקיעים לפני חלוקת הרווח עם החברה היזמית. יתרה מכך, אנו מאמינים שיזם שאינו משקיע בעצמו בעסקה שלו – לא מחויב לעסקה ולא יכול לקחת אחריות על משקיעים נוספים. לפיכך (וגם מהיות העסקה כל-כך טובה) אנחנו מושקעים בעצמנו בכ-10% מסך ההון העצמי בפרויקט (מעל מיליון דולר), במטרה לייצר זהות אינטרסים ביננו ובין המשקיעים.
למי זה מתאים? למשקיעים עם 50,000 דולר או יותר פנויים, המעוניינים להיכנס לעולם הנדל"ן ולתת ביס בתפוח הגדול.
בשורה התחתונה, השקעות נדל"ן במולטי פמילי בארה"ב מתאימות למי שלא רואה לנגד עיניו את הריגוש והתקפי הלב שמעניק שוק ההון, אלא את העתיד שלו ושל ילדיו, ויודע לנצל הזדמנויות מעולות כשהוא פוגש אותן. ואיפה זה פוגש אתכם?
