הרחבת הפעילות בארה"ב – ברקלי, יוסטון, ג'קסונוויל וקליבלנד

אם שאלתם את עצמכם פעם מה הקשר הישיר בין קייפ קורל לברקלי, ברקלי ליוסטון, יוסטון לקליבלנד, קליבלנד לג'קסונוויל וחזרה למיאמי? כמובן, מסלול הטיסות שלנו.

ככל שעבר הזמן והפעילות שלנו בישראל הורחבה (על זה תשמעו בפוסט הבא והאחרון) – הבנו שאנחנו הופכים מחברה יזמית לבית השקעות לנדל"ן / השקעות אלטרנטיביות.

לשם כך, אנחנו צריכים לתת מענה מגוון לכמה סוגים של משקיעים, לתקופות משתנות ועם יעדים שונים ומטרות שונות, וכמובן מקורות מימון השקעה שונים. קייפ קורל כבר לא מספיקה לנו…

יוסטון, טקסס

בהפעלת קשרים, מצאנו חברה יזמית רצינית שעובדת ביוסטון, טקסס עם קבלן מקומי גדול ואיתן. הם כבר ביצעו כמה פרויקטים ויכולים היו להעיד על טיב העבודות והתוצאות בשטח. החלטנו לעשות עסקה ראשונה יחד בה השקענו בעצמנו בלבד. תוך 14 חודשים הבית הישן שקנינו הפך ל-4 בתי טאון-האוס מדהימים(!) עשינו רווח יפה וההתנהלות היתה מקצועית מאד. יצאנו לדרך.

יוסטון היא העיר הגדולה במדינת טקסס והרביעית בגדולה בכל ארה"ב. יוסטון "רבתי" מוערכת ב-7.5 מיליון תושבים וצפויה להגיע ל-8 מיליון עד סוף העשור הנוכחי. מיני יזראל. זו עיר תעשייתית המבוססת על יבוא ויצוא (נמל השינוע הגדול בארה"ב), נפט, גז ופטרוכימיה וכן רפואה, כמו גם מרכז המחקר של נאסא ועוד. זו עיר צומחת ומבוקשת, בעלת כח ועוצמה – כל ביקור אנחנו מופתעים מחדש.

הפעילות שלנו מרוכזת ב-4 שכונות צפוניות שעוברות ג'נרפיקציה – התחדשות עירונית עם חילופי אוכלוסין. בתים ישנים בני עשרות שנים (למעשה משנות ה-20' של המאה הקודמת) נרכשים על-ידינו, נהרסים, ועל הקרקע שלהם אנחנו בונים טאון-האוס. טאון-האוס הוא כינוי לבתים פרטיים צמודים, בנויים בד"כ ב-2/3 קומות לכל יחידה. אנחנו קונים מגרש עם בית בודד, מפרצלים אותם ליחידות (Subdevision) ובונים ברצף. הבתים הם Frame house – בתים מעץ שנבנים על יציקות בטון, מחופים מבחוץ ומחולקים בעץ ובקירות גבס. את הפרויקטים אנחנו בונים באמצעות קבוצות משקיעים שמגוייסות בארץ (אנחנו תמיד משקיעים ראשונים בקניית הקרקע ורק אז מגייסים), לקיחת הלוואת בנייה שם (ולאחרונה בגיוס חוב בישראל), הוצאת היתר לוקחת 6 עד 8 חודשים והבנייה תלויית כמות יחידות. בסך הכל כ-15 חודשים ל-4 יחידות ועד 30 חודשים ל-20 יחידות – הכל כולל תקופת ההיתר. התשואות כמובן הן תשואות יזמיות, קרי, דו-ספרתיות. רק בשבועיים האחרונים (כן, בקורונה) מכרנו שני בתים ב-5% מעל מחיר המחירון ב"מכירה מרחוק" (כן, מכרנו באינטרנט). סביבת מחירי המכירה 320-350 אלף דולר ליחידה.

נכון להיום אנחנו עם 14 פרויקטים ובהם ס"ג של 120 יחידות דיור. מרבית הדירות נמכרו, מעט במכירה והיתר בשלבי פיתוח שונים.

כנסו כאן לבית לדוגמא – כך מכרנו שניים לאחרונה:

ברקלי, קליפורניה

בדרך דיי דומה הגענו גם לסן-פרנסיסקו, ולעיר ברקלי אם להיות מדוייקים. זו עיר לא גדולה, ומוכרת בזכות האוניברסיטה שלה (UCB – University of California, Berkeley). שני הפרויקטים הראשונים שלנו היו בהריסת בתים ישנים ובניית חדשים במקומם, והפרויקט הנוכחי שנמצא בבנייה הוא על המגרש הריק האחרון שהיה בעיר – שמנו עליו יד לאחר שהיורשים החליטו סוף-סוף להפריד כוחות והיינו במקום הנכון ובזמן הנכון (וגם עשינו משהו בנדון, ע"פ האימרה הידועה של ריי קרוק, מייסד "מקדונלדס").

אמנם גם כאן מדובר ביזמות, אבל המספרים שונים. אלו בתי יוקרה – "וילות עירוניות" שבנויות אבן. היתר לוקח 8-12 חודשים (הרבה יחסית…) והבנייה עצמה ל-3 יחידות שנה וחצי עד שנתיים. בתים כאלו נמכרים ב-1.2-1.6 מיליון דולר.

נכון להיום סיימנו שני פרויקטים עם 5 בתים ואנחנו בעיצומו של הפרויקט השלישי ובו שלושה בתים.

כזכור, אנחנו בית השקעות שנותן מענה לסוגים שונים של משקיעים עם צרכים משתנים, ועד עכשיו דיברנו על יזמות, אבל מה עם נכסים מניבים? מה עם תזרים מזומנים? או. לשם כך חברנו עם שותפים נוספים, חברות בעלות שם, היסטוריה, מוניטין ושורשים.

ג'קסונוויל, פלורידה

מולטי פאמילי – רכשנו מולטי פאמילי בעסקת אוף-מארקט שסגרנו בזריזות. כל היחידות עוברות שיפוץ ואכלוס מחדש, שכר הדירה משולם למשקיעים רבעונית ובתוך ארבע שנים נוציא את הנכס למכירה. העלאת השווי שאנחנו מבצעים תוך רכישה מתחת למחיר השוק מבטיחים לנו רווחים נאים במכירה תוך הנאה משכר דירה שוטף.

אגב קורונה – אנחנו מחזיקים קרן חירום ובה שלושה חודשי שכירות. באפריל גבינו 88% משכר הדירה (דירה נוספת תשלם בשבוע הבא). יחד עם זאת, על-מנת להיות זהירים יותר, את התשלום הרבעוני (ינואר-מרץ) אנחנו בכל זאת נדחה לחודש מאי, עד שנבין כמה המשבר השפיע ו/או עשוי עוד להשפיע ולפגוע בהכנסות, וזאת על-מנת שלא להכניס את הנכס לדיפולט חלילה.

קליבלנד, אוהיו

בנייני משרדים – אלו העסקאות שאנחנו עושים בקליבלנד במדינת אוהיו. משרדים זה טריקי ואני שבע ניסיון מעסקאות משרדים שניהלתי בארץ בתחום. ההבדל הוא שמגורים זה "צורך" אבל משרד במובן מסויים זה "מותרות". בעלי חוב תמיד יעדיפו להפטר ממשרד לפני שימכרו ויעזבו את הבית. לכן, מתוך שמרנו יתרה נעדיף שלא להכנס לעסקאות של מרכזים מסחריים או משרדים מסחריים (לא חנויות, מסעדות וכו' שתלויים במבקרים), אלא למשרדים יציבים (הכל בערבון מוגבל) ובאזורים נבחרים. השותף המקומי שלנו הוא שחקן רציני בקליבלנד ומקושר היטב לשוק וכך העסקאות נבחנות ונבחרות בפינצטה.

בדרך כזו – שילוב של יזמות במספר לוקיישנים ולטווחים שונים, ונדל"ן מניב בפיזור בין אפיקים ומדינות, אנחנו בונים תמהילי השקעה מותאמים לכל משקיע על-פי יכולותיו, רצונותיו, יעדיו ומטרותיו בשילוב רמת שנאת הסיכון או הצורך התזרימי שלו. הכל Tailor made.

אז, איך הגענו מחברה יזמית לבית השקעות, ומי זה בכלל "אנחנו" – בפוסט הבא והאחרון, מחר.

בתמונות – מיקס של כמה פרויקטים אחרונים

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp

כתבות נוספות

סיימנו עסקה – מה עושים עם הרווח?

לאחר שאנו מסיים עסקה, נשארים (בשאיפה) עם ההון שהשקענו ועם רווח. השאלה שתמיד נשאלת היא – מה עושים עכשיו? האם משקיעים מחדש את הכל? האם נהנים מהרווח ומשקיעים רק את ההון הראשוני? מחלקים בין שניהם? אני בגישה שאם לא חייבים (שימו לב – "חייבים", לא "רוצים") להשתמש ברווח – אל תגעו בו, ותמשיכו "לגלגל" אותו

קרא עוד »

הכרות – חלק א'

מכירים את המעצבנים האלה, שלא משנה איפה הם נמצאים, הם צריכים להיות המסמר המרכזי באירוע? אז הנה וידוי – אני מעצבן כזה. מאז שאני זוכר את עצמי, הייתי מעצבן כזה… נעים מאד, שמי אוהד, בן 38 נשוי למורן ואבא ללני. גרים על שפת פארק הירקון ברמת גן ואת סדרת הפוסטים הזו אני כותב בהמשכים –

קרא עוד »

נדל"ן ככלי להשגת חופש כלכלי

כל אדם רוצה להיות "חופשי כלכלית". אבל מה זה בעצם? "חופש כלכלי" מוגדר כיכולת אדם לחיות ברמת החיים שהוא רוצה, ללא הצורך לעבוד. זאת אומרת – רמת החיים שלו ממומנת על ידי הכנסות פאסיביות בלבד. הרבה אנשים רוצים להיות "עשירים" או במילים מקצועיות יותר – חופשיים כלכלית. אבל אין להם מושג מה זה אומר? עבורם

קרא עוד »

פוסט סיכום

בשבוע הזה חלקתי איתכם את ה"אני מאמין" שלי בהשקעות ובתכנון פיננסי. כסף, או נכסים, הינם האמצעי ואף פעם לא המטרה. וכך צריך תמיד לנהוג. אם תבנו לכם "תוכנית עבודה" מתוכננת, עם יעדים ברורים, ותפעלו לשם כך, אין שום סיבה שלא תגיעו לשם. הרי כשיודעים לאן הולכים, אפשר לתכנן את הדרך, לבחון ולנתח אותה, וגם אם

קרא עוד »

מהי "תשואת מטרה" בדרך ליעד מספר החופש הכלכלי?

בפוסטים הקודמים ראינו למה דווקא נדל"ן הוא כלי אידיאלי לצבור הון ולהגיע לחופש כלכלי. ראינו כיצד לבנות תוכנית עבודה, והיום אני רוצים לשים דגש דווקא על התשואה שאותה אנחנו נחפש בעסקאות נדל"ן שאנחנו עושים בדרך ליעד. נניח ואנחנו מתחילים את התוכנית שלנו עם מיליון ש"ח (חלקם הון עצמי וחלקם מימון זול עליו אדבר בהמשך היום).

קרא עוד »

עסקת הרכישה בג'לג'וליה

עסקה שבאה משום מקום ועשיתי אותה, או שבעצם, היא עשתה אותי? סיפרתי בסוף הפוסט השני שהחלטתי להעביר את הפעילות לארה"ב כי מיציתי את ההזדמנויות בארץ, אבל השארתי לי פתח. העסקה הכי טובה שלי הגיעה מהמקום הכי פחות צפוי. את מוחמד הכרתי כבעל דירה בכפר-סבא בבניין שהיה בפרויקט הריסה ובניה. ערבי-ישראלי שנשוי לערביה-פלסטינאית וגרים בקלקיליה. מוחמד

קרא עוד »

לפגישה וקבלת פרטים השאר פרטים ונציגנו יחזרו אליך בהקדם!

"הפרסום מהווה הצגה תיאורטית וכללית בלבד, ההשקעה תעשה באמצעות מספר מצומצם של משקיעים כמותר על פי חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 ("חוק ניירות ערך") וחוק השקעות משותפות בנאמנות, תשנ"ד-1994 ("חוק השקעות משותפות")". משקיעים שיפנו ל-nvesto! ("החברה") על מנת להתעניין ולהשקיע בפרויקט יבחרו במסגרת משא ומתן פרטני ואישי אשר ינוהל על פי סדר פנייתם לחברה. על כן, השקעה בליווי וסיוע החברה אינה מוסדרת לפי חוק ניירות ערך ו/או חוק השקעות משותפות וכל חומר פרסומי אודות פרויקטים שמציגה החברה לא אושר על-ידי הרשות לניירות ערך בישראל במסגרת תשקיף. תנאי ההשקעה ופרטי העסקה המלאים ייחשפו אך ורק במסגרת הליך המשא ומתן, למספר מסויים של משקיעים פוטנציאליים (בהתאם להוראות חוק ניירות ערך) ורק המשקיעים המתאימים שיבחרו על-ידי החברה בהליך המשא ומתן יוכלו לקחת חלק בהשקעה. החברה והפועלים מטעמה אינם מורשים לפי חוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995, וכל מידע פרסומי שנמסר וכן כל מידע שיימסר לגבי אפשרות השקעה במסגרת הצעה עתידית לא יהווה ייעוץ השקעות או שיווק השקעות כהגדרתם בחוק. משקיעים אשר החליטו להשקיע בפרויקט יעשו זאת על סמך בדיקה שהתבצעה על ידם בלבד אודות ההשקעה ותנאיה, לרבות יתרונות וסיכונים הכרוכים בהשקעה, ועליהם לפנות לקבלת ייעוץ מיועצים מתאימים בנוגע לסוגיות משפטיות, חשבונאיות, כספיות ומיסוי הכרוכות בביצוע ההשקעה."

© כל הזכויות שמורות ל-investo המרכז הישראלי להשקעות בינלאומיות בע"מ

נגישות

הרשמו למועדון המשקיעים שלנו וקבלו את המדריך המלא להשקעות נדל"ן בחו"ל