זה יכול היה להגמר הרבה יותר גרוע, ושכר הלימוד לא היה זול, אבל עשינו מהלימון מפעל ללימונדה
בפוסט השלישי סיפרתי שנכנסתי כמשקיע ב-3 עסקאות, וש-2 מהן באמת יצאו מוצלחות? אז השלישית – פחות.
זו היתה עסקה בעיר קייפ קורל, פלורידה. החברה שנפגשתי איתה שידרה איתנות וידע (ישבה במשרדים של סוכנות ביטוח ובבעלות סוכנות הביטוח, תיאום הפגישה היה באמצעות המזכירה של מנכ"ל החברה, הביעו שליטה בנבכי אתר העירייה, מספרים, מחירים, אזורים… ניכר היה שבאמת מבינים מה שעושים שם). והציגו לי מגרשים פרטיים לרכישה, עליהם ניתן לבנות בתים פרטיים למכירה באמצעות קבלן אמריקאי מקומי שנמצא בשותפות איתם.
היות וכבר ידעתי טוב יותר לשלוט באתרים השונים, חקרתי ומצאתי שאותם מגרשים באמת נמכרו יקר יותר משמעותית לפני משבר הסאבפריים (לעיתים מחירי המכירה שיקפו 10% ואף פחות מהשווי של העסקאות שנעשו לפני המשבר), ובאמת לא היתה בנייה בעיר במשך כמה שנים ולאחרונה יש יותר ויותר ביקוש. המספרים סיפקו את הסחורה ועל-פי התכנית העסקית נראה היה שהשקעה של 130,000$ תהפוך ל-210,000$ בקלות יחסית ובתוך שנה. כ-60% תשואה לפני מס. שווה בהחלט וביזמות באזורי ביקוש זה גם עשוי להיות אפשרי.
קניתי כמה מגרשים במחירים שהוצגו כמחיר מבוקש ב-Zillow וב-MLS (סיפקו לי את החומר), קיבלתי ניירת על שמי, הכל היה נראה תקין. לפני החתימה עם הקבלן החלטנו לטוס לשם.
כתפישת עולם אנחנו מאמינים ש"נדל"ן עושים ברגליים" וגם אם אנחנו "רק" על תקן המשקיעים – בכל זאת לקחתי על עצמי כמשקיע יחיד עסקאות בנייה בהיקף של כמעט מיליון $ מהכיס. נסענו לשם. פגשנו את "היזם המקומי" – שני חבר'ה ישראלים בני 30 -/+ שחיים רוב חייהם במיאמי. נסענו איתם לקייפ קורל בפעם הראשונה, הציגו לי את המגרשים שרכשתי (מרוב סיורים שעשיתי בגוגל, ידעתי מהר מאד להתמצא), עשינו סיורים בתוך בתים בבנייה ובתים למכירה שהוצגו לנו כפרויקטים של "הקבלן". באמת – שום דבר לא נראה חשוד.
אהבנו את מה שראינו, חשבנו שעלינו על עסקת המאה.
צריך לציין – קייפ קורל באמת נחשבת לתיבת אוצר. מדובר בעיר מתוכננת מדהימה ביופיה עם 650 ק"מ של תעלות מים חפורות שמחברות את הנהר למפרץ מקסיקו. בתים ששוכנים על שפת הים נהנים מירידה בסירות לשיט תעלות, דיג וספורט מים, מעגלי הבתים הפנימיים קצת יותר זולים וכל בית בנוי על מגרש של רבע אייקר (1 דונם). מקסים. העיר נוסדה לפני 60 שנים והיא נמצאת בין פורט שארלוט לנייפל'ס שזה כמו להגיד בין ארסוף להרצליה פיתוח, רק שהיא לא עשתה את הקפיצה במחירים עדיין. פוטנציאל עצום, ולכן היא מבוקשת וע"פ Forbe’s גם מדורגת כעיר הצומחת ביותר בארה"ב בשנים 2016-2018. בארה"ב!! כולה!!. אהבנו את מה שראינו. את הקבלן לא פגשנו – לדברי החבר'ה "לא הסתדר לו". לא נורא, חשבנו…
ארבעה חודשים אחרי הביקור כבר היינו בעיצומו של שיתוף פעולה, כבר חתמתי על הסכמים מול הקבלן והתחלתי לארגן את כספי הבנייה – קצת יותר מ-100,000$ לכל בית. אפילו הכנסתי בהסכם כערב באופן אישי את נציג הקבלן – אבא של אחד החבר'ה.
אבל אז הדברים הפסיקו להסתדר. יותר מדיי פערי מידע ואי דיוקים נמצאו, כמו למשל – הרישום של המגרשים בעירייה אכן היה על שמי ובמחיר שפורסם, אבל מצאתי שימים בודדים לפני שנרשם על שמי, הוא נקנה ע"י הישראלים והועבר על שמי ב-Quit claim deed. עשו עליי רווח של כמה אלפי דולרים למגרש. "מה אכפת לך בכמה אנחנו קונים, אתה מקבל במחיר שהסכמת לקנות". זה נכון, אבל מעצבן ולא אמין. "אנחנו כח קנייה ומסוגלים להוריד את המחירים" זה גם נכון, אבל הפער כבר הגיע ל-25,000$ אחרי כמה מגרשים וזה מאד עיצבן.
מפה לשם, במחקר שעשיתי, גיליתי פתאום תקנת בנייה שאומרת שבתים על שפת המים חייבים להיות בשטח של 1,300 sq/ft ומעלה. אבל היי, אני קניתי מגרשים על שפת המים והזמנתי שירותי בניה לבתים של 1,100 sq/ft בלבד (סיפרו לי שזה מוצר ש"יחטף"). איך זה יכול להיות? "הקבלן שלנו מנוסה ויודע מה הוא עושה, זה בטח טעות". אחרי שהעברתי כבר כמה עשרות אלפי דולרים כמקדמות לעורכת הדין הנאמנה של הקבלן בפורט לודרדייל, עוד ישראליאדה כמובן, שלא היתה אמורה להעביר את הכסף עד קבלת ההיתר – הבנתי שהיתרים לא יהיו אבל הכסף כבר מזמן לא אצלה. "ראיתי היתר חתום עם חתימה של נוטריון, אני אשלח לך". אכן, היה עותק של היתר חתום ע"י נוטריון – אבל בעירייה אין היתר.
החלטתי לטוס שוב ולקחתי את נועם איתי. הצלחנו להגיע ישירות לקבלן (עקפנו את הישראליאדות). בדיעבד הסתבר שהוא בכלל קבלן משנה של עבודות שלד, מקסיקני לשעבר שמדבר ספרדית ומעט מאד אנגלית. הוא סיפר באנגלית השבורה שלו שהאבא של החבר'ה הוא נוכל מוכר שלקח לו את הרישיון כפיקדון לעבודה שהוא עשה לו (וככה בעצם קיבלנו את מסמכי הקבלן). הוא מעולם לא הוציא היתר בעצמו ולא ביקש היתר ואפילו לא עובד בקייפ קורל………. הבנו שנפלנו לתרגיל עוקץ!
ההיתר עם חתימת הנוטריון – מזוייף, המגרשים אמנם רשומים על שמי אבל הפסדי פערי תיווך והכסף שהיה בנאמנות? נעלם ואין לו זכר. חילופי טלפונים, מיילים, כלום.
הגשתי תביעה במיאמי. חור פרטי שלקחתי מצא כי לנוכל-אבא יש תיקי הוצל"פ ישנים בישראל על עבירות נוכלות ומרמה והם עזבו/ברחו מאשדוד לפני 20 שנה. נוכל נוכל, אין כסף ולא יהיה.
עלות ניהול התביעה היתה יקרה מאד וממילא כנראה שאין ממי לגבות, חקירת יכולת הראתה שאין להם נכסים על שמם ואין ממה להיפרע – נוכלים עם תעודות.
נשכתי את הלשון, כואב להפסיד – אבל גילינו עיר מדהימה.
עוד באותו ביקור נפגשנו עם סוכנויות תיווך וחברות קבלניות, חזרנו לארץ, עשינו בדיקות טובות (השקענו הרבה כסף בבדיקות) ולבסוף חתמנו עם החברה הקבלנית הגדולה והוותיקה בעיר – כ-30 שנות עבודה. בנינו סיסטם, הקמנו מערך, יצרנו את העסקה מחדש.
מעז יצא מתוק. קייפ קורל היא היהלום שבכתר שלנו היום, עסקאות מניבות, מהירות, איכותיות ואנחנו מכירים את העיר היטב ונמצאים בקשר ישיר ויומיומי עם הסוכנות שיושבות במשרד שלנו שם, עם הקבלן ועם העירייה. נכון להיום השותפות המקומיות מכרו כבר עשרות בתים וכרגע עומדים למכירה 5 חדשים ו-2 בשלבי ביצוע/סיום. מרגע רכישת הקרקע ועד להיתר – כחודשיים, ועוד 3-4 חודשים לבניה – בית בלוקים ויציקות מ-A ל-Z בחצי שנה. סביבת מחירי המכירה כ-260-290 אלף דולר לבית, אנחנו עושים את העסקאות האלו בזוגות שמייצרים כ-20% תשואה בשנה עבודה נטו + תקופות מכירה. כשנמכור את אלו – נקנה מגרשים חדשים (תמיד קונים "אד-הוק" פר קבוצת משקיעים ולא מחזיקים מלאי). העסקאות הן בהון עצמי שלנו עם משקיעים וללא מינוף – פשוט כי המחיר לא מצדיק ליווי והתהליך כל-כך מהיר שפשוט אין צורך.
בתמונות תראו בית למכירה לאחר סטייג'ינג. אגב קורונה, היות ואי אפשר לקיים "בית פתוח" בתקופה הזו – אנחנו עוברים למכירה וירטואלית בתלת מימד. מחר תראו דוגמא לבתים שכבר מכרנו ביוסטון באותה שיטה.
אנחנו מבקרים בעיר לפחות פעם ברבעון, בוחנים ובוחרים כל מגרש בפינצטה וכבר מכירים את הטריקים, לדוגמא: יש בעיר צבים מוגנים שאם הם מתבייתים על המגרש לפני הפיתוח – יעלה כ-1,500$ ויקח כ-4 חודשים לפינוי בהיתר של כל צב! לקיחת החוק לידיים במקרה הזה מהווה עבירה פדראלית. דוגמא נוספת: העיר עוברת תהליך פיתוח והחלפת תשתיות עצום בהיקפו ולכן צריך ממש לדעת איפה לקנות מגרשים ולהתאים את הבית הנכון לכל מגרש (3 או 4 חדרים, גדלי מרפסות וכו', בהתאם למיקום המגרש בעיר). אנחנו נהנים מכל רגע.
שכר הלימוד של העסקה היה יקר אבל השתלם.
ולגבי החברה המשווקת בישראל ההיא? הם לא היו מודעים לקומבינה (או שכן?), גם עליהם עשו סיבוב (או שלא…), והפעילות שלהם הופסקה. אני מניח שחטפו תביעות, ובצדק, אני העדפתי להתקדם. היות ואנחנו החברה הישראלית היחידה שעובדת בעיר, יוצא שמגיעים אלינו משקיעים שגם נעקצו ואנחנו מנסים לעזור, אז אם אתם מכירים כאלה… ספרו להם עלינו.
מחר פוסט שישי! הרחבת הפעילות שלנו בארה"ב וביום שבת, פוסט שביעי, תכירו את הפעילות של הקבוצה ואיך הכל עובד יחד… יום נעים ?
בתמונות: בית בשלבי בניה ולאחר הסטייג'ינג
וכמובן – אי אפשר לדבר על קייפ קורל בלי לראות קצת:
https://www.youtube.com/watch?v=pqqLlR0WqRU&list=PL08fHZ075HrHU9IZGvc9XxlfA694QRPfp
וראיון עם אחת הסוכנות שלנו:
https://youtu.be/p-WxU9r_0lk
