עסקה שבאה משום מקום ועשיתי אותה, או שבעצם, היא עשתה אותי?
סיפרתי בסוף הפוסט השני שהחלטתי להעביר את הפעילות לארה"ב כי מיציתי את ההזדמנויות בארץ, אבל השארתי לי פתח. העסקה הכי טובה שלי הגיעה מהמקום הכי פחות צפוי.
את מוחמד הכרתי כבעל דירה בכפר-סבא בבניין שהיה בפרויקט הריסה ובניה. ערבי-ישראלי שנשוי לערביה-פלסטינאית וגרים בקלקיליה. מוחמד היה נגר ובעל נגריה בג'לג'וליה.
למרות שכבר לא עסקתי בתקופה הזו בהתחדשות עירונית, המשכתי ללוות פרויקטים שהיו בשלבי ביצוע, וזה היה ביניהם.
"מה שלומך אדון אוהד" צלצל הטלפון, "וואלה מוחמד הכל טוב, הרבה זמן לא דיברנו. כיף חלאק?" שאלתי. "אני צריך למכור את הדירה" אמר (בהסכם התמ"א, אם בעל דירה רוצה למכור, הוא צריך אישור החברה שרשמה על הדירה הערת אזהרה). "הילדים הולכים ללמוד בירדן וצריכים כסף" ענה. "אבל זה לא שווה לך עכשיו! עוד שנתיים הדירה תהיה שווה פי 2, דירה חדשה, מה פתאום למכור עכשיו?!". הדירה שלו היתה שווה 1.3 מיליון ₪, אין לו משכנתא ואני בטוח שהילדים לא צריכים כ"כ הרבה כסף ללימודים. אחרי הפרויקט היא תהיה שווה סביב 2.5-2.7 מיליון ₪. מפה לשם, ניסיתי למנוע ממנו את המהלך כי באמת פשוט לא היה לו כדאי ואפילו לא חשבתי להציע לקנות בעצמי למרות שזו אחלה עסקה. פשוט לא היה נראה לי אתי כיזם, או שסתם לא חשבתי על זה, אבל הנקודה החשובה היתה שבמסגרת השיחה הבנתי שהוא הבעלים של הנגריה שלו בג'לג'וליה. "אולי תמכור את הנגריה במקום?" הצעתי. "מה פתאום, זה הלחם של המשפחה, אם אמכור, מאיפה אאכיל אותם" (ובלי עין הרע, ילדים לא חסר…). "תן לי את פרטי הנכס" ביקשתי.
עשיתי בדיקה. הנכס רשום במינהל (כיום רמ"י), יש תקנון בית משותף אבל אין טאבו, והוא חלק ממתחם תעשייתי של 30,000 מ"ר בנוי על 18 דונם. נכס מלאאא בעיות רישום! וזה בדיוק העניין – כל יזם יודע שאיפה שיש בעיות יש הזדמנות! ונתון אחד צד את עיני… "כמה אתה רוצה, מוחמד?", חזרתי אליו. "אני לא מוכר! זה האוכל של הילדים שלי!" ענה בתקיפות. "תן לי מחיר, אם זה יתאים לי, אתה תשאר שם במחיר שכירות נמוך כמה זמן שתרצה…" עניתי.
"לא פחות מ-700,000 ₪". אמר. וואלה, לא זול לנגריה של פחות מ-200 מ"ר באזור לא חובב ישראלים במיוחד, אבל המשכתי (ואפילו מבלי שביקרתי שם), "אם אני אקנה את הנגריה במחיר שאתה מבקש, אתה תשלם לי 4,000 ₪ שכירות לחודש, ונעשה הסכם שכירות ל-10 שנים. מתאים?" וואלה. התאים לו.
"מוחמד, רק עניין אחד, אתה יודע שחצי מהגגות של כל המתחם שייכים לנגריה שלך?" (ככה הוגדר בתקנון). "אני יודע, חתמתי על זה. ככה עשה האדריכל שהבאתי כשעשו את הסדר…" מבינים? הוא בסך הכל המליץ על בעל מקצוע, ובעל המקצוע כנראה בתמימות/במתנה הצמיד את הגגות של כל האגף המזרחי לתת חלקה שלו, ובדיעבד הסתבר שגם את כל זכויות הבנייה העתידיות.
לא היה לי בכלל כסף זמין לעסקה. הלכתי לבנק, לקחתי 150,000 ₪ הלוואת סולו לעורכי-דין (אז זה היה בריבית 0.5%-P) ששימש כהון העצמי שלי. את המשכנתא לקחתי לאחר שבוצעה שמאות לנכס. יש (מסתבר) כ-20,000 מ"ר זכויות בנייה והשמאי של הבנק העריך את הנכס כולו ב-3 מיליון ₪. מנהל הסניף הזמין אותי לפגישה עם מנהלת המחוז שרצתה להבין את הפער ואיך זה קרה… (ביקשתי רק חצי מיליון לנכס ששווה 3 מיליון) מפה לשם קיבלתי מה שרציתי והעסקה הושלמה. קניתי נכס ב-700,000 ₪ ששווה 3 מיליון, בלי להוציא שקל מהכיס!
המטרה שלי מן הסתם לא היתה דמי השכירות של מוחמד למרות ששיקפו כמעט 7%. המטרה היתה הגגות. בשורה התחתונה – כיום, כל הגגות מושכרים לחברה שמייצרת חשמל (תאים סולאריים). השכרתי את השטח ללא השקעה עצמית (אני לא בעל המערכות וגם לא אחראי עליהן בשום צורה). התשואה מהנכס עמדה על 74% ולמעשה החזירה את עלות הרכישה ממש מזמן. מסתבר שבאותה שנה אושרה תכנית לבניית קומה נוספת במתחם. אז אמנם הגגות מושכרים למערכות לשנים קדימה ואין לי שום תכנון לבנות, אבל זכויות הבניה שילשו ויותר את השווי שלהם. ואז – עשיתי מיחזור למשכנתא… בכמה אתם חושבים מוערך הנכס?
רוב הכסף מהמיחזור עובד היום בארה"ב, ואנחנו משקיעים ביחד עם המשקיעים שלנו בכל אחת ואחת מהעסקאות ותמיד משקיעים ראשונים. כך עשיתי עסקת מיליונים ללא הון עצמי בכלל, ואפילו לא חיפשתי עסקה ?
אז, יש הזדמנויות בארץ?… בואו נחזור לארה"ב.
מחר – איך כמעט נפלנו בפח, ו"מעז יצא מתוק"
