עסקת הרכישה בג'לג'וליה

עסקה שבאה משום מקום ועשיתי אותה, או שבעצם, היא עשתה אותי?

סיפרתי בסוף הפוסט השני שהחלטתי להעביר את הפעילות לארה"ב כי מיציתי את ההזדמנויות בארץ, אבל השארתי לי פתח. העסקה הכי טובה שלי הגיעה מהמקום הכי פחות צפוי.

את מוחמד הכרתי כבעל דירה בכפר-סבא בבניין שהיה בפרויקט הריסה ובניה. ערבי-ישראלי שנשוי לערביה-פלסטינאית וגרים בקלקיליה. מוחמד היה נגר ובעל נגריה בג'לג'וליה.

למרות שכבר לא עסקתי בתקופה הזו בהתחדשות עירונית, המשכתי ללוות פרויקטים שהיו בשלבי ביצוע, וזה היה ביניהם.

"מה שלומך אדון אוהד" צלצל הטלפון, "וואלה מוחמד הכל טוב, הרבה זמן לא דיברנו. כיף חלאק?" שאלתי. "אני צריך למכור את הדירה" אמר (בהסכם התמ"א, אם בעל דירה רוצה למכור, הוא צריך אישור החברה שרשמה על הדירה הערת אזהרה). "הילדים הולכים ללמוד בירדן וצריכים כסף" ענה. "אבל זה לא שווה לך עכשיו! עוד שנתיים הדירה תהיה שווה פי 2, דירה חדשה, מה פתאום למכור עכשיו?!". הדירה שלו היתה שווה 1.3 מיליון ₪, אין לו משכנתא ואני בטוח שהילדים לא צריכים כ"כ הרבה כסף ללימודים. אחרי הפרויקט היא תהיה שווה סביב 2.5-2.7 מיליון ₪. מפה לשם, ניסיתי למנוע ממנו את המהלך כי באמת פשוט לא היה לו כדאי ואפילו לא חשבתי להציע לקנות בעצמי למרות שזו אחלה עסקה. פשוט לא היה נראה לי אתי כיזם, או שסתם לא חשבתי על זה, אבל הנקודה החשובה היתה שבמסגרת השיחה הבנתי שהוא הבעלים של הנגריה שלו בג'לג'וליה. "אולי תמכור את הנגריה במקום?" הצעתי. "מה פתאום, זה הלחם של המשפחה, אם אמכור, מאיפה אאכיל אותם" (ובלי עין הרע, ילדים לא חסר…). "תן לי את פרטי הנכס" ביקשתי.

עשיתי בדיקה. הנכס רשום במינהל (כיום רמ"י), יש תקנון בית משותף אבל אין טאבו, והוא חלק ממתחם תעשייתי של 30,000 מ"ר בנוי על 18 דונם. נכס מלאאא בעיות רישום! וזה בדיוק העניין – כל יזם יודע שאיפה שיש בעיות יש הזדמנות! ונתון אחד צד את עיני… "כמה אתה רוצה, מוחמד?", חזרתי אליו. "אני לא מוכר! זה האוכל של הילדים שלי!" ענה בתקיפות. "תן לי מחיר, אם זה יתאים לי, אתה תשאר שם במחיר שכירות נמוך כמה זמן שתרצה…" עניתי.

"לא פחות מ-700,000 ₪". אמר. וואלה, לא זול לנגריה של פחות מ-200 מ"ר באזור לא חובב ישראלים במיוחד, אבל המשכתי (ואפילו מבלי שביקרתי שם), "אם אני אקנה את הנגריה במחיר שאתה מבקש, אתה תשלם לי 4,000 ₪ שכירות לחודש, ונעשה הסכם שכירות ל-10 שנים. מתאים?" וואלה. התאים לו.

"מוחמד, רק עניין אחד, אתה יודע שחצי מהגגות של כל המתחם שייכים לנגריה שלך?" (ככה הוגדר בתקנון). "אני יודע, חתמתי על זה. ככה עשה האדריכל שהבאתי כשעשו את הסדר…" מבינים? הוא בסך הכל המליץ על בעל מקצוע, ובעל המקצוע כנראה בתמימות/במתנה הצמיד את הגגות של כל האגף המזרחי לתת חלקה שלו, ובדיעבד הסתבר שגם את כל זכויות הבנייה העתידיות.

לא היה לי בכלל כסף זמין לעסקה. הלכתי לבנק, לקחתי 150,000 ₪ הלוואת סולו לעורכי-דין (אז זה היה בריבית 0.5%-P) ששימש כהון העצמי שלי. את המשכנתא לקחתי לאחר שבוצעה שמאות לנכס. יש (מסתבר) כ-20,000 מ"ר זכויות בנייה והשמאי של הבנק העריך את הנכס כולו ב-3 מיליון ₪. מנהל הסניף הזמין אותי לפגישה עם מנהלת המחוז שרצתה להבין את הפער ואיך זה קרה… (ביקשתי רק חצי מיליון לנכס ששווה 3 מיליון) מפה לשם קיבלתי מה שרציתי והעסקה הושלמה. קניתי נכס ב-700,000 ₪ ששווה 3 מיליון, בלי להוציא שקל מהכיס!

המטרה שלי מן הסתם לא היתה דמי השכירות של מוחמד למרות ששיקפו כמעט 7%. המטרה היתה הגגות. בשורה התחתונה – כיום, כל הגגות מושכרים לחברה שמייצרת חשמל (תאים סולאריים). השכרתי את השטח ללא השקעה עצמית (אני לא בעל המערכות וגם לא אחראי עליהן בשום צורה). התשואה מהנכס עמדה על 74% ולמעשה החזירה את עלות הרכישה ממש מזמן. מסתבר שבאותה שנה אושרה תכנית לבניית קומה נוספת במתחם. אז אמנם הגגות מושכרים למערכות לשנים קדימה ואין לי שום תכנון לבנות, אבל זכויות הבניה שילשו ויותר את השווי שלהם. ואז – עשיתי מיחזור למשכנתא… בכמה אתם חושבים מוערך הנכס?

רוב הכסף מהמיחזור עובד היום בארה"ב, ואנחנו משקיעים ביחד עם המשקיעים שלנו בכל אחת ואחת מהעסקאות ותמיד משקיעים ראשונים. כך עשיתי עסקת מיליונים ללא הון עצמי בכלל, ואפילו לא חיפשתי עסקה ?

אז, יש הזדמנויות בארץ?… בואו נחזור לארה"ב.
מחר – איך כמעט נפלנו בפח, ו"מעז יצא מתוק"

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp

כתבות נוספות

הכרות – חלק ב'

נדל"ן יזמי, נדל"ן מניב, מגורים, מרכזים מסחריים, לוגיסטיקה, משרדים, חנויות וחניונים. מה לא היה לנו… השנים היו 2006/7, תכנית המתאר הארצית מס' 38 (תמ"א 38 – חיזוק מפני רעידות אדמה) הגיחה לעולם ויצרה מציאות חדשה שנקראה "התחדשות עירונית". הייתי מהראשונים שזיהו את ההזדמנות והתחלתי לאגד וועדי בתים לשיפוץ עם חיזוק, תוספת מרפסות, מעליות, ממ"דים וקומות

קרא עוד »

נדל"ן ככלי להשגת חופש כלכלי

כל אדם רוצה להיות "חופשי כלכלית". אבל מה זה בעצם? "חופש כלכלי" מוגדר כיכולת אדם לחיות ברמת החיים שהוא רוצה, ללא הצורך לעבוד. זאת אומרת – רמת החיים שלו ממומנת על ידי הכנסות פאסיביות בלבד. הרבה אנשים רוצים להיות "עשירים" או במילים מקצועיות יותר – חופשיים כלכלית. אבל אין להם מושג מה זה אומר? עבורם

קרא עוד »

הרחבת הפעילות בארה"ב – ברקלי, יוסטון, ג'קסונוויל וקליבלנד

אם שאלתם את עצמכם פעם מה הקשר הישיר בין קייפ קורל לברקלי, ברקלי ליוסטון, יוסטון לקליבלנד, קליבלנד לג'קסונוויל וחזרה למיאמי? כמובן, מסלול הטיסות שלנו. ככל שעבר הזמן והפעילות שלנו בישראל הורחבה (על זה תשמעו בפוסט הבא והאחרון) – הבנו שאנחנו הופכים מחברה יזמית לבית השקעות לנדל"ן / השקעות אלטרנטיביות. לשם כך, אנחנו צריכים לתת מענה

קרא עוד »

והיום – כיצד לבחון עסקה ולכמת את הסיכון?

בפרקים הקודים דיברנו על תשואת יעד שאנו שואפים אליה, וכמו שידוע לכם, תשואה היא תמיד נגזרת של סיכון. התשואה שאני שואף אליה היא 18% שנתית, תשואה לא נמוכה, ולן ישנה חשיבות רבה בבחינת הסיכון בכל ההשקעות שאני בוחן. כאשר אני בוחן עסקה יש מספר פרמטרים שאני בודק לפני הכל: (לא בהכרח בסדר בו כתבתי כמובן)

קרא עוד »

פוסט סיכום

בשבוע הזה חלקתי איתכם את ה"אני מאמין" שלי בהשקעות ובתכנון פיננסי. כסף, או נכסים, הינם האמצעי ואף פעם לא המטרה. וכך צריך תמיד לנהוג. אם תבנו לכם "תוכנית עבודה" מתוכננת, עם יעדים ברורים, ותפעלו לשם כך, אין שום סיבה שלא תגיעו לשם. הרי כשיודעים לאן הולכים, אפשר לתכנן את הדרך, לבחון ולנתח אותה, וגם אם

קרא עוד »

איך מגיעים לנכסים בשווי ה"מספר הכלכלי שלנו"?

שאלת "מיליון הדולר" (או במקרה של הדוגמא שלנו – שאלת ה 7.5 מיליון שקלים) היא איך לעזאזל מגיעים לשווי נכסים כזה? אז חשוב לי להבהיר מההתחלה, זה לוקח זמן. זמן ועבודה קשה. אבל כשיש תוכנית עבודה (והיום נראה איך בונים אותה) – אפשר לעשות הכל. גם אם כרגע זה נראה לכם הזוי ורחוק, זה אפשרי

קרא עוד »

לפגישה וקבלת פרטים השאר פרטים ונציגנו יחזרו אליך בהקדם!

נגישות

הרשמו למועדון המשקיעים שלנו וקבלו את המדריך המלא להשקעות נדל"ן בחו"ל