פעילות בארה"ב והקמת אינווסטו

כן, פספסתי את משבר 2008. הייתי עסוק מדיי בפעילות בישראל – פוליטיקה, יזמות, התחדשות עירונית, חיי לילה, אפילו הצלחתי לפספס הזדמנות לרכישת דירת קרקע מצויינת (זוכרים את הפוסט הראשון?). מפה לשם, את ארה"ב גיליתי ב-2011. זה לא שלא ביקרתי לפני כמובן, עוד הספקתי לטפס על התאומים, אבל נדל"נית זה קרה ב-2011.

"אתה קונה בית פרטי, עם שוכר בפנים, ומקבל שנתיים של שכירות מראש" – יצא לכם לשמוע את המשפט הזה בדרכים כאלה ואחרות? אז גם לי. "הנה בית פרטי בשכונה מצוינת בדטרויט, מישיגן", הוא אמר לי בפגישה אצלו במשרד, "וזה בקולומבוס, אוהיו", הוא המשיך. "אלו ערים שחטפו חזק במשבר והרבה עזבו ועכשיו הם חוזרים ואין להם איפה לגור כי הכל כבר נמכר. יש ביקוש מאד גבוה, סידרתי לך בתים עם שוכרים טובים לטווח ארוך, הנה, הם שילמו שכר דירה מראש…." איך בלעתי את זה.

את אתו מוכר הכרתי כשהיה בעל דירה באחד הבניינים שהתעסקתי איתם בדרכם להתחדשות עירונית. באתי כיזם ויצאתי דג. קניתי שני בתים ב-55,000$ האחד ו-60,000$ השני. קיבלתי 48 צ'קים ישראליים שהופקדו מראש ("הוא כל-כך נחמד שאפילו המיר לי את הדולרים לשקלים", חשבתי). ואכן, הצ'קים נפרעו מדי חודש ולא היתה לי סיבה לחשוש. לא היה לי שום קשר עם הבתים, נאדה. ואז הסתיימו להן השנתיים והצ'קים פשוט נגמרו. "אני אבקש ממנו לחדש את הסכמי השכירות ואקבל שוב צ'קים", חשבתי.

המספר לא מחובר, הבניין שלו לא הלך איתי לפרויקט תמ"א והוא כבר לא בעל הדירה. נעלם לי הבחור. התחלתי לפשפש… איך אני מאתר את השוכרים? איפה מתחילים. כך גיליתי את זילו, טרוליה, אתרי העירייה, חברות ניהול. המזל שהיו לי מסמכי הבעלות (warranty deeds) אחרת בכלל לא היו לי כתובות הבתים!
מפה לשם, גיליתי, שהבתים שקניתי ואכן היו רשומים עלי, נקנו רק ימים ספורים לפני שאני קניתי אותם, על-ידי איזו LLC שמכרה לי אותם בכמעט פי 3 ממה שהיא קנתה. בית אחד בכלל היה נעול ואטום – העירייה לא איתרה את הבעלים (אותי) וסגרה את הבית מפני פולשים. הבית השני היה מושכר על-ידי חברת ניהול במחיר שלא קשור לסכום שאני קיבלתי ולקח זמן עד שהוכחתי שאני בכלל הבעלים של הבית ולא מי שהתיימר להיות. מפה לשם, סמטוחה שלמה. הבתים שקניתי ב-115,000$ שנתיים ומשהו לפני, היו שווים 60,000$ ביחד, בלחץ. מכרתי אותם במחירי הפסד. הבחור נעלם, והכסף שלי גם. החלטתי שלא עוד – זה לא יקרה שוב.

לילות שלמים ישבתי ולמדתי, חקרתי אתרים, שמעתי הרצאות ופודקאסטים, קראתי תכניות עירוניות באנגלית (כן, עד כדי כך), קראתי מחקרים, ניתחתי שווקים, דיברתי עם מתווכים, קיימתי פגישות בארץ עם 42 חברות / יזמים / משווקים / מוכרי חלומות למיניהם (מקווה שאף יזם מכם לא היה ברשימה ההיא, כי פחות מ-10% נמצאו לי ישרים או לפחות מבינים מה הם עושים). מהר מאד למדתי לזהות את הקאץ',

לעמת את המציג עם העובדות, להבין שכף רגלו לא דרכה ביבשת ובעצם חוץ מלקחת לי את הכסף, לגזור משהו, להעביר הלאה ולהתפלל – אין להם שום מושג מה יקרה. החלטתי להכנס לזה בראבק וכך יצרתי השקעות באמצעות 3 חברות שפגשתי ומצאתי כאמינים.

לימים, שתי עסקאות באמת הצליחו, ובזמן הזה כבר סיימתי את התפקיד שלי כשכיר והתחלתי ליזום עסקאות בעצמי. אפילו ניהלתי קצת השקעות נוספות לחברים ולמשפחה. העסקה השלישית היתה נקודת המפנה – אבל ניגע בה בפוסט החמישי.

זה הזמן להזכיר את חברי מזה כ-20 שנים כמעט ושותפי היקר – נועם שפלטר. נועם היה "יזם השבוע" לפני כמה חודשים ואתם בוודאי רואים אותו פה ושם בקבוצות ובפורומים בכובעים השונים שאנחנו חובשים היום או שאפילו למדתם אצלו במכללה, אז לא ארחיב בהצגה שלו (תחפשו בפורום או בגוגל). ב-2016 ישבנו לעוד ארוחת צהרים שבשגרה, הוא בא מהמכללה שלו, אני ירדתי מהמשרד שלי, המשרדים שלנו היו במרחק 5 דקות אחד מהשני ונפגשנו במסעדה למטה.

"אני מתפטר", הודעתי. "אין לי לאן להתקדם שם, מיציתי לדפוק שעון". נועם לא היה שכיר דקה בחייו ולא הבין איך בכלל שרדתי שנתיים עם שעון נוכחות. "מזל טוב הגיע הזמן, ומה תעשה, שוב תמ"א?". "לא", אמרתי. "אני רוצה לפתח את הפעילות שלי בארה"ב, נראה לי ששם יש יותר פוטנציאל…" עניתי. "מה אתה עושה בארה"ב?? אתה יודע שאני מקושר שם, דוד שלי בבוורלי הילס, אנחנו כל המשפחה משקיעים שם…", אמר.

בום! מכאן הדרך לאיחוד הפעילויות היתה מאד קצרה. "רק תדאג לקבל מכתב פיטורין" הוא אמר. "לא תראה כסף אחר בקרוב". הוא צדק.

תחילה התחברנו עם בית השקעות "רגיל" שמנהל כספים של משקיעים בשוק ההון (היות והמכללה של נועם מכינה סטודנטים למבחני לשכת ני"ע, הוא מאד מקושר בעולם הזה). אותו בית השקעות זיהה מגמה של משקיעים שמוציאים כסף מהשוק לעולמות אלטרנטיביים, ורצה לתת לכך מענה. לאחר תקופה, מצאנו שיש ביקוש, ובעצם אין סיבה שנהיה כפופים לבית השקעות, וכך יצאנו והקמנו את !nvesto – "אינווסטו בית להשקעות אלטרנטיביות". כיום, כ-85% מהפעילות שלנו היא בנדל"ן בינלאומי (כחברה יזמית) ומעט בישראל (הזדמנויות בלבד). 15% מתחלקים בין השקעות P2P וסטארטאפים (אזכיר כי נועם מייצג קרן פילנתרופית אמריקאית שמשקיעה בסטארטאפים ישראליים) ועתה נבחנים אפיקים נוספים, להגדלת הפיזור והקטנת הקורלציה, למען ביטחון המשקיעים.

חזון החברה: "!nvesto תאפשר הזדמנויות השקעה אלטרנטיביות, אמינות ורווחיות תוך בניית תכנית עבודה פיננסית ופתרונות מימון יצירתיים בליווי אישי" – כי אנחנו באמת שונים בשוק. השקעה אצלנו היא חלק מתכנית עבודה שאנחנו עושים למשקיעים במסגרת תכנון השקעות, וזו הסיבה שאנחנו מנהלים מספר עסקאות במקביל ובאפיקים שונים. מיותר לציין שכחברה וכבעלים אנחנו תמיד משקיעים בעצמנו, ולמעשה משקיעים ראשונים (ברכישת הקרקע, דיו דיליג'נס, דיפוזיט) ומוציאים את הכסף אחרונים, לאחר החזר הקרן והתשואה המעודפת למשקיעים השותפים.    

כך נולדה אינווסטו, ואחריה שאר החברות בקבוצה. על הפעילות שלנו כיום בארה"ב אספר באריכות בפוסט השישי ועל שאר החברות בקבוצה בפוסט השביעי.

הפוסט של מחר, פוסט מספר 4, יהיה על העסקה הכי מופרכת שאפשר לדמיין – ויותר משאני עשיתי אותה, היא עשתה אותי.

איך בינתיים? מעניין? מוזמנים להגיב…

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp

כתבות נוספות

הכרות – חלק א'

מכירים את המעצבנים האלה, שלא משנה איפה הם נמצאים, הם צריכים להיות המסמר המרכזי באירוע? אז הנה וידוי – אני מעצבן כזה. מאז שאני זוכר את עצמי, הייתי מעצבן כזה… נעים מאד, שמי אוהד, בן 38 נשוי למורן ואבא ללני. גרים על שפת פארק הירקון ברמת גן ואת סדרת הפוסטים הזו אני כותב בהמשכים –

קרא עוד »

עסקת הרכישה בג'לג'וליה

עסקה שבאה משום מקום ועשיתי אותה, או שבעצם, היא עשתה אותי? סיפרתי בסוף הפוסט השני שהחלטתי להעביר את הפעילות לארה"ב כי מיציתי את ההזדמנויות בארץ, אבל השארתי לי פתח. העסקה הכי טובה שלי הגיעה מהמקום הכי פחות צפוי. את מוחמד הכרתי כבעל דירה בכפר-סבא בבניין שהיה בפרויקט הריסה ובניה. ערבי-ישראלי שנשוי לערביה-פלסטינאית וגרים בקלקיליה. מוחמד

קרא עוד »

סיימנו עסקה – מה עושים עם הרווח?

לאחר שאנו מסיים עסקה, נשארים (בשאיפה) עם ההון שהשקענו ועם רווח. השאלה שתמיד נשאלת היא – מה עושים עכשיו? האם משקיעים מחדש את הכל? האם נהנים מהרווח ומשקיעים רק את ההון הראשוני? מחלקים בין שניהם? אני בגישה שאם לא חייבים (שימו לב – "חייבים", לא "רוצים") להשתמש ברווח – אל תגעו בו, ותמשיכו "לגלגל" אותו

קרא עוד »

הרחבת הפעילות בארה"ב – עסקת קייפ קורל

זה יכול היה להגמר הרבה יותר גרוע, ושכר הלימוד לא היה זול, אבל עשינו מהלימון מפעל ללימונדה בפוסט השלישי סיפרתי שנכנסתי כמשקיע ב-3 עסקאות, וש-2 מהן באמת יצאו מוצלחות? אז השלישית – פחות. זו היתה עסקה בעיר קייפ קורל, פלורידה. החברה שנפגשתי איתה שידרה איתנות וידע (ישבה במשרדים של סוכנות ביטוח ובבעלות סוכנות הביטוח, תיאום

קרא עוד »

הכרות – חלק ב'

נדל"ן יזמי, נדל"ן מניב, מגורים, מרכזים מסחריים, לוגיסטיקה, משרדים, חנויות וחניונים. מה לא היה לנו… השנים היו 2006/7, תכנית המתאר הארצית מס' 38 (תמ"א 38 – חיזוק מפני רעידות אדמה) הגיחה לעולם ויצרה מציאות חדשה שנקראה "התחדשות עירונית". הייתי מהראשונים שזיהו את ההזדמנות והתחלתי לאגד וועדי בתים לשיפוץ עם חיזוק, תוספת מרפסות, מעליות, ממ"דים וקומות

קרא עוד »

והיום – כיצד לבחון עסקה ולכמת את הסיכון?

בפרקים הקודים דיברנו על תשואת יעד שאנו שואפים אליה, וכמו שידוע לכם, תשואה היא תמיד נגזרת של סיכון. התשואה שאני שואף אליה היא 18% שנתית, תשואה לא נמוכה, ולן ישנה חשיבות רבה בבחינת הסיכון בכל ההשקעות שאני בוחן. כאשר אני בוחן עסקה יש מספר פרמטרים שאני בודק לפני הכל: (לא בהכרח בסדר בו כתבתי כמובן)

קרא עוד »

לפגישה וקבלת פרטים השאר פרטים ונציגנו יחזרו אליך בהקדם!

נגישות

הרשמו למועדון המשקיעים שלנו וקבלו את המדריך המלא להשקעות נדל"ן בחו"ל