הכרות – חלק ב'

נדל"ן יזמי, נדל"ן מניב, מגורים, מרכזים מסחריים, לוגיסטיקה, משרדים, חנויות וחניונים. מה לא היה לנו…

השנים היו 2006/7, תכנית המתאר הארצית מס' 38 (תמ"א 38 – חיזוק מפני רעידות אדמה) הגיחה לעולם ויצרה מציאות חדשה שנקראה "התחדשות עירונית". הייתי מהראשונים שזיהו את ההזדמנות והתחלתי לאגד וועדי בתים לשיפוץ עם חיזוק, תוספת מרפסות, מעליות, ממ"דים וקומות מעל הראש… תחילה בראשל"צ (יתרון יחסי) וככל שהשנים עברו – חיפה, נתניה, רעננה, כפר סבא, הרצליה, תל-אביב, רמת-גן, גבעתיים, חולון, בת-ים, יבנה וגם ירושלים. איפה לא נגעתי… עד היום אני מנווט בקלות יחסית בתוך הערים הללו כמעט ללא waze. ובשלבים מאוחרים יותר גם תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) ו-38/3 וכמובן "פינוי בינוי" של מתחמים. כמה מכם ניסו לשכנע קבוצות אנשים, בד"כ עם אינטריגות קשות ביניהם, לעזוב את הבית לשכירות ממושכת כנגד איזה הסכם, בידיעה שהבית הולך להיהרס, תמורת הבטחות כאלה ואחרות? אין קשה מזה!! ועדיין, במשך כ-8 שנים בוצעו כמה וכמה פרויקטים שיזמתי. תחילה כ"קבלן חתימות" ואח"כ כחברה יזמית שנרכשה ע"י חברה קבלנית גדולה, ואח"כ באמצעות חברה קבלנית מובילה אחרת… כל ערב ביליתי בישיבות דיירים בערים שונות, כל יום ביליתי אצל אדריכלים ועורכי דין. ובין לבין עשרות ומאות שיחות מעקב יומיות לדיירים. צעירים ומבוגרים, יורשים ורוכשים.

בין לבין הייתי בעלים של בר בתל-אביב (עם שותף שהדעות לגביו חלוקות ולימים הפך גם הוא לח"כ) ובכלל הייתי דמות דיי מוכרת בסצינה התל-אביבית של אז, שאריות של ההילה הפוליטית… אלו היו שנים מאד אינטנסיביות. ישנתי 4 שעות בלילה ולפעמים פחות. כבר אז היה לי ברור – אני רוצה לחיות טוב, לעשות הרבה ומהר. המונח "חופש כלכלי" עדיין לא היה מוכר לי אבל ידעתי שלשם אני רוצה להגיע.

כשנכנסתי לזוגיות שהפכה לרצינית ומחייבת, הישיבות הלילות התחילו ממש להיות נטל, וביום מן הימים החלטתי שאני מפסיק עם ההתחדשות העירונית והישיבות הלילות. את הבר עזבתי עוד לפני כן.

החלטתי לשנות פאזה והתחלתי לעבוד כשכיר בחברת נדל"ן ציבורית "קטנה" של בחור אחד שקצת הסתבך – אליעזר פישמן. מדובר בקבוצת "מבנה" אשר תחתיה החברות הציבוריות "כלכלית ירושלים", "מבני תעשיה" ו"דרבן". השתיים הראשונות הן חברות וותיקות בנות עשרות שנים שהיו ממשלתיות לפני שהופרטו בשנות ה-80' וכאלה החזיקו (ועודנן) בנדל"ן רב בארץ (אז כ-3 מיליון מ"ר בנוי) ובעולם בכלל. התפקיד שיועד לי היה לממש את הנכסים שהוחלט להעמיד למכירה. המשרה היתה חדשה לגמרי כי לפני-כן פשוט לא היה צורך למכור, ולמעשה הייתי צריך לפתח תפקיד שלא היה קיים. יצרתי רשימה של נכסים, למדתי את כולם לפרטי פרטים – הכנסות/הוצאות, שוכרים, יתרונות/חסרונות, שמאויות, נתונים הנדסיים וכמובן ש9ביקרתי בכל חור בארץ. משרדים, תעשיה, לוגיסטיקה, מגורים, מרכזים מסחריים, חנויות, חניונים… במה לא נגעתי. מחלקה משפטית צמודה, עשרות (או יותר) מתווכים, וקדימה לעבודה – דמויות מוכרות כמו רמי לוי, יגאל דמרי, צחי נחמיאס, עופר נמרודי, זוהר לוי ועוד היו בשגרה היומיומית. ניהול המכירות בא לידי ביטוי בלמידת הנכס (ודובר על עשרות ומאות נכסים), המנת שמאות, ניתוח דוחות הכנסות/הוצאות וקביעת מחיר מכירה (לרוב מכרתי סביב פוטנציאל של 3-5% תשואה שנתית. פוטנציאל הכוונה "תשואה במצב שבו הנכס מאוכלס ב-100%, וברור שהתשואות בפועל היו נמוכות יותר לרוכשים. "קרעתי אותם" כי ידעתי מה הצורך של כל רוכש ומה המחיר הנכון **עבורו**. בתוך שנתיים ביצענו מכירות נכסים בהיקף של מיליארד וחצי ₪ כמעט וביניהם כמה נכסים מאד מוכרים. מאות-אלפי מטרים מכל סוג שניכינו מהרשימות, וכמובן ששמרנו את הסחורה הטובה. החברה שהיתה רק לפני כמה שנים על סף הסדר חוב ונזקקה להזרמת הון מיידית, נכנסה לפני כמה חודשים בודדים למדד ת"א-35, וזאת תחת ניהולו של מנכ"ל גאון פיננסי לאורך כל הדרך.

היות שהגענו (ועברנו) את היעד שהוצב לי ואף מוקדם מהצפוי, לא ראיתי את המשך דרכי בקבוצה ועל-אף התנאים הנוחים והבטוחים, לא אהבתי "לדפוק שעון", והודעתי על סיום תפקידי.

לאחר שנים של פעילות נדל"נית אינטנסיבית ביותר בישראל – מגורים, לוגיסטיקה, משרדים, מסחר וכו', הבנתי שאין עוד פוטנציאל נגיש בישראל והחלטתי להגדיל ולפתח את הפעילות שהתחילה "ברגל שמאל" בארה"ב אי שם ב-2013.

אגב, טעיתי, כי את העסקה הכי טובה שלי עד היום עשיתי מאוחר יותר דווקא בארץ, ולגמרי במקרה. עליה נספר מאוחר יותר. בתמונות: התחדשות עירונית, דוגמאות מפרויקטים בתל-אביב ורמת גן. מכירות נכסים – דוגמא קטנטנה לכמה נכסים שמכרתי, "שער פלמר" בנמל חיפה, כל אזור התעשיה של בית שאן, מתחם גיבורי ישראל נתניה וזה ממש על קצה המזלג

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp

כתבות נוספות

מהי "תשואת מטרה" בדרך ליעד מספר החופש הכלכלי?

בפוסטים הקודמים ראינו למה דווקא נדל"ן הוא כלי אידיאלי לצבור הון ולהגיע לחופש כלכלי. ראינו כיצד לבנות תוכנית עבודה, והיום אני רוצים לשים דגש דווקא על התשואה שאותה אנחנו נחפש בעסקאות נדל"ן שאנחנו עושים בדרך ליעד. נניח ואנחנו מתחילים את התוכנית שלנו עם מיליון ש"ח (חלקם הון עצמי וחלקם מימון זול עליו אדבר בהמשך היום).

קרא עוד »

נדל"ן ככלי להשגת חופש כלכלי

כל אדם רוצה להיות "חופשי כלכלית". אבל מה זה בעצם? "חופש כלכלי" מוגדר כיכולת אדם לחיות ברמת החיים שהוא רוצה, ללא הצורך לעבוד. זאת אומרת – רמת החיים שלו ממומנת על ידי הכנסות פאסיביות בלבד. הרבה אנשים רוצים להיות "עשירים" או במילים מקצועיות יותר – חופשיים כלכלית. אבל אין להם מושג מה זה אומר? עבורם

קרא עוד »

עסקת הרכישה בג'לג'וליה

עסקה שבאה משום מקום ועשיתי אותה, או שבעצם, היא עשתה אותי? סיפרתי בסוף הפוסט השני שהחלטתי להעביר את הפעילות לארה"ב כי מיציתי את ההזדמנויות בארץ, אבל השארתי לי פתח. העסקה הכי טובה שלי הגיעה מהמקום הכי פחות צפוי. את מוחמד הכרתי כבעל דירה בכפר-סבא בבניין שהיה בפרויקט הריסה ובניה. ערבי-ישראלי שנשוי לערביה-פלסטינאית וגרים בקלקיליה. מוחמד

קרא עוד »

והיום – כיצד לבחון עסקה ולכמת את הסיכון?

בפרקים הקודים דיברנו על תשואת יעד שאנו שואפים אליה, וכמו שידוע לכם, תשואה היא תמיד נגזרת של סיכון. התשואה שאני שואף אליה היא 18% שנתית, תשואה לא נמוכה, ולן ישנה חשיבות רבה בבחינת הסיכון בכל ההשקעות שאני בוחן. כאשר אני בוחן עסקה יש מספר פרמטרים שאני בודק לפני הכל: (לא בהכרח בסדר בו כתבתי כמובן)

קרא עוד »

סיימנו עסקה – מה עושים עם הרווח?

לאחר שאנו מסיים עסקה, נשארים (בשאיפה) עם ההון שהשקענו ועם רווח. השאלה שתמיד נשאלת היא – מה עושים עכשיו? האם משקיעים מחדש את הכל? האם נהנים מהרווח ומשקיעים רק את ההון הראשוני? מחלקים בין שניהם? אני בגישה שאם לא חייבים (שימו לב – "חייבים", לא "רוצים") להשתמש ברווח – אל תגעו בו, ותמשיכו "לגלגל" אותו

קרא עוד »

איך מגיעים לנכסים בשווי ה"מספר הכלכלי שלנו"?

שאלת "מיליון הדולר" (או במקרה של הדוגמא שלנו – שאלת ה 7.5 מיליון שקלים) היא איך לעזאזל מגיעים לשווי נכסים כזה? אז חשוב לי להבהיר מההתחלה, זה לוקח זמן. זמן ועבודה קשה. אבל כשיש תוכנית עבודה (והיום נראה איך בונים אותה) – אפשר לעשות הכל. גם אם כרגע זה נראה לכם הזוי ורחוק, זה אפשרי

קרא עוד »

לפגישה וקבלת פרטים השאר פרטים ונציגנו יחזרו אליך בהקדם!

"הפרסום מהווה הצגה תיאורטית וכללית בלבד, ההשקעה תעשה באמצעות מספר מצומצם של משקיעים כמותר על פי חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 ("חוק ניירות ערך") וחוק השקעות משותפות בנאמנות, תשנ"ד-1994 ("חוק השקעות משותפות")". משקיעים שיפנו ל-nvesto! ("החברה") על מנת להתעניין ולהשקיע בפרויקט יבחרו במסגרת משא ומתן פרטני ואישי אשר ינוהל על פי סדר פנייתם לחברה. על כן, השקעה בליווי וסיוע החברה אינה מוסדרת לפי חוק ניירות ערך ו/או חוק השקעות משותפות וכל חומר פרסומי אודות פרויקטים שמציגה החברה לא אושר על-ידי הרשות לניירות ערך בישראל במסגרת תשקיף. תנאי ההשקעה ופרטי העסקה המלאים ייחשפו אך ורק במסגרת הליך המשא ומתן, למספר מסויים של משקיעים פוטנציאליים (בהתאם להוראות חוק ניירות ערך) ורק המשקיעים המתאימים שיבחרו על-ידי החברה בהליך המשא ומתן יוכלו לקחת חלק בהשקעה. החברה והפועלים מטעמה אינם מורשים לפי חוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995, וכל מידע פרסומי שנמסר וכן כל מידע שיימסר לגבי אפשרות השקעה במסגרת הצעה עתידית לא יהווה ייעוץ השקעות או שיווק השקעות כהגדרתם בחוק. משקיעים אשר החליטו להשקיע בפרויקט יעשו זאת על סמך בדיקה שהתבצעה על ידם בלבד אודות ההשקעה ותנאיה, לרבות יתרונות וסיכונים הכרוכים בהשקעה, ועליהם לפנות לקבלת ייעוץ מיועצים מתאימים בנוגע לסוגיות משפטיות, חשבונאיות, כספיות ומיסוי הכרוכות בביצוע ההשקעה."

© כל הזכויות שמורות ל-investo המרכז הישראלי להשקעות בינלאומיות בע"מ

נגישות

הרשמו למועדון המשקיעים שלנו וקבלו את המדריך המלא להשקעות נדל"ן בחו"ל