והיום – כיצד לבחון עסקה ולכמת את הסיכון?

בפרקים הקודים דיברנו על תשואת יעד שאנו שואפים אליה, וכמו שידוע לכם, תשואה היא תמיד נגזרת של סיכון.
התשואה שאני שואף אליה היא 18% שנתית, תשואה לא נמוכה, ולן ישנה חשיבות רבה בבחינת הסיכון בכל ההשקעות שאני בוחן.

כאשר אני בוחן עסקה יש מספר פרמטרים שאני בודק לפני הכל: (לא בהכרח בסדר בו כתבתי כמובן)

  1. מהי ה"עסקה"?
    האם מדובר בעסקת יזמות? השבחה? אופציה ומכירה הלאה?
    כל עסקה טומנת בחובה סיכונים שונים. סיכוני שוק, ביקוש והיצע, סיכונים גלומים (כמו שיפוץ שאין לי מושג כמה יעלה), סיכוני רגולציה (היתרים) וכדומה.
  2. מהו סכום ההשקעה ויכולות המימון?
    מהו הסכום אותו אני צריך להשקיע? ומהו ההחזר על ההשקעה הצפוי?
    מהו סכום ועלות המימון שאני צריך? האם אני משעבד עוד נכסים או מימון נון ריקורס?
    מהו "סימון המימון"? האם אני יכול לעמוד בהחזר המימון במידה ומשהו ישתבש? האם אוכל לעשות ריפייננס במידה ואצטרך בלית ברירה?
  3. ניתוח רגישות למחירי השוק.
    מהו מחיר השוק כיום ביחס למחירים היסטוריים? כמה המחירים ירדו במשברים הגדולים? (ב 2008 לדוגמא) באיזור זה. כמה היתה עליית המחירים בשנים האחרונות באיזור? האם ישנה מגמת עליה או התמתנות? כמה המחיר צריך לרדת על מנת שהרווח "יתאפס" בעסקה?
  4. מי השותפים שלי בעסקה?
    האם אני היזם הבלעדי או יש לי שותפים?
    אם אני היזם – האם יש לי את הידע, הניסיון, הקשרים והמימון הנדרשים לבצע את העסקה בהצלחה?
    אם יש שותפים – מי הם? האם אני מכיר את כולם אישית? מה הניסיון שלהם? מה המוניטין שלהם? מהו "סיכון השם" שלהם? הכוונה היא – עד כמה השם שלהם מבוסס בשוק ובכלל. זאת אומרת, האם הם יסכנו את השם והמוניטין שלהם בעסקה כושלת?
  5. מהו טווח הזמן הדרוש ומה הם "סיכוני הזמן"?
    מהו טווח הזמן לעסקה ומהו טווח הזמן לעסקאות דומות באותו מקום ובמקומות דומים?
    מהו "סיכון הזמן"? הכוונה היא – מה הסיכון שלי בהתארכות הפרוייקט? אם יש לי מימון, האם יאריכו לי את תקופת ההחזר? האם אוכל לעמוד בהחזרים אם התקופה תתארך?
  6. מהו האיזור והסיכונים בו?
    מהו האיזור שבו אני פועל? האם הגישה אליו נוחה לי במידה ואצטרך להגיע הרבה לנכס?
    מה היסטורית הסיכונים של האיזור? האם יש שם הרבה עסקאות נדל"ן או מעט? האם יש שם עוד הרבה יזמים? כמה מתוכם סיימו פרוייקטים דומים?
  7. מה השלב הבא?
    הדבר האחרון שאותו אני בוחן הוא התאמת ההשקעה לתוכנית של המשקיעים ותכנון לשימוש לפדיון העסקה. זאת אומרת, בדרך כלל אני כבר מתכנן מה עושים עם הפדיון של העסקה, על מנת להתאים הכל ל"תוכנית האב" שלנו בדרך למטרה.

אלה השיקולים העיקריים שאני בוחן כאשר אני מנתח עסקה.

בפוסט הבא – מה עושים עם הרווח?

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp

כתבות נוספות

הכרות – חלק א'

מכירים את המעצבנים האלה, שלא משנה איפה הם נמצאים, הם צריכים להיות המסמר המרכזי באירוע? אז הנה וידוי – אני מעצבן כזה. מאז שאני זוכר את עצמי, הייתי מעצבן כזה… נעים מאד, שמי אוהד, בן 38 נשוי למורן ואבא ללני. גרים על שפת פארק הירקון ברמת גן ואת סדרת הפוסטים הזו אני כותב בהמשכים –

קרא עוד »

פוסט סיכום

בשבוע הזה חלקתי איתכם את ה"אני מאמין" שלי בהשקעות ובתכנון פיננסי. כסף, או נכסים, הינם האמצעי ואף פעם לא המטרה. וכך צריך תמיד לנהוג. אם תבנו לכם "תוכנית עבודה" מתוכננת, עם יעדים ברורים, ותפעלו לשם כך, אין שום סיבה שלא תגיעו לשם. הרי כשיודעים לאן הולכים, אפשר לתכנן את הדרך, לבחון ולנתח אותה, וגם אם

קרא עוד »

נדל"ן ככלי להשגת חופש כלכלי

כל אדם רוצה להיות "חופשי כלכלית". אבל מה זה בעצם? "חופש כלכלי" מוגדר כיכולת אדם לחיות ברמת החיים שהוא רוצה, ללא הצורך לעבוד. זאת אומרת – רמת החיים שלו ממומנת על ידי הכנסות פאסיביות בלבד. הרבה אנשים רוצים להיות "עשירים" או במילים מקצועיות יותר – חופשיים כלכלית. אבל אין להם מושג מה זה אומר? עבורם

קרא עוד »

סיימנו עסקה – מה עושים עם הרווח?

לאחר שאנו מסיים עסקה, נשארים (בשאיפה) עם ההון שהשקענו ועם רווח. השאלה שתמיד נשאלת היא – מה עושים עכשיו? האם משקיעים מחדש את הכל? האם נהנים מהרווח ומשקיעים רק את ההון הראשוני? מחלקים בין שניהם? אני בגישה שאם לא חייבים (שימו לב – "חייבים", לא "רוצים") להשתמש ברווח – אל תגעו בו, ותמשיכו "לגלגל" אותו

קרא עוד »

והיום – כיצד לבחון עסקה ולכמת את הסיכון?

בפרקים הקודים דיברנו על תשואת יעד שאנו שואפים אליה, וכמו שידוע לכם, תשואה היא תמיד נגזרת של סיכון. התשואה שאני שואף אליה היא 18% שנתית, תשואה לא נמוכה, ולן ישנה חשיבות רבה בבחינת הסיכון בכל ההשקעות שאני בוחן. כאשר אני בוחן עסקה יש מספר פרמטרים שאני בודק לפני הכל: (לא בהכרח בסדר בו כתבתי כמובן)

קרא עוד »

הרחבת הפעילות בארה"ב – עסקת קייפ קורל

זה יכול היה להגמר הרבה יותר גרוע, ושכר הלימוד לא היה זול, אבל עשינו מהלימון מפעל ללימונדה בפוסט השלישי סיפרתי שנכנסתי כמשקיע ב-3 עסקאות, וש-2 מהן באמת יצאו מוצלחות? אז השלישית – פחות. זו היתה עסקה בעיר קייפ קורל, פלורידה. החברה שנפגשתי איתה שידרה איתנות וידע (ישבה במשרדים של סוכנות ביטוח ובבעלות סוכנות הביטוח, תיאום

קרא עוד »

לפגישה וקבלת פרטים השאר פרטים ונציגנו יחזרו אליך בהקדם!

"הפרסום מהווה הצגה תיאורטית וכללית בלבד, ההשקעה תעשה באמצעות מספר מצומצם של משקיעים כמותר על פי חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 ("חוק ניירות ערך") וחוק השקעות משותפות בנאמנות, תשנ"ד-1994 ("חוק השקעות משותפות")". משקיעים שיפנו ל-nvesto! ("החברה") על מנת להתעניין ולהשקיע בפרויקט יבחרו במסגרת משא ומתן פרטני ואישי אשר ינוהל על פי סדר פנייתם לחברה. על כן, השקעה בליווי וסיוע החברה אינה מוסדרת לפי חוק ניירות ערך ו/או חוק השקעות משותפות וכל חומר פרסומי אודות פרויקטים שמציגה החברה לא אושר על-ידי הרשות לניירות ערך בישראל במסגרת תשקיף. תנאי ההשקעה ופרטי העסקה המלאים ייחשפו אך ורק במסגרת הליך המשא ומתן, למספר מסויים של משקיעים פוטנציאליים (בהתאם להוראות חוק ניירות ערך) ורק המשקיעים המתאימים שיבחרו על-ידי החברה בהליך המשא ומתן יוכלו לקחת חלק בהשקעה. החברה והפועלים מטעמה אינם מורשים לפי חוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995, וכל מידע פרסומי שנמסר וכן כל מידע שיימסר לגבי אפשרות השקעה במסגרת הצעה עתידית לא יהווה ייעוץ השקעות או שיווק השקעות כהגדרתם בחוק. משקיעים אשר החליטו להשקיע בפרויקט יעשו זאת על סמך בדיקה שהתבצעה על ידם בלבד אודות ההשקעה ותנאיה, לרבות יתרונות וסיכונים הכרוכים בהשקעה, ועליהם לפנות לקבלת ייעוץ מיועצים מתאימים בנוגע לסוגיות משפטיות, חשבונאיות, כספיות ומיסוי הכרוכות בביצוע ההשקעה."

© כל הזכויות שמורות ל-investo המרכז הישראלי להשקעות בינלאומיות בע"מ

נגישות

הרשמו למועדון המשקיעים שלנו וקבלו את המדריך המלא להשקעות נדל"ן בחו"ל