והיום – כיצד לבחון עסקה ולכמת את הסיכון?

בפרקים הקודים דיברנו על תשואת יעד שאנו שואפים אליה, וכמו שידוע לכם, תשואה היא תמיד נגזרת של סיכון.
התשואה שאני שואף אליה היא 18% שנתית, תשואה לא נמוכה, ולן ישנה חשיבות רבה בבחינת הסיכון בכל ההשקעות שאני בוחן.

כאשר אני בוחן עסקה יש מספר פרמטרים שאני בודק לפני הכל: (לא בהכרח בסדר בו כתבתי כמובן)

  1. מהי ה"עסקה"?
    האם מדובר בעסקת יזמות? השבחה? אופציה ומכירה הלאה?
    כל עסקה טומנת בחובה סיכונים שונים. סיכוני שוק, ביקוש והיצע, סיכונים גלומים (כמו שיפוץ שאין לי מושג כמה יעלה), סיכוני רגולציה (היתרים) וכדומה.
  2. מהו סכום ההשקעה ויכולות המימון?
    מהו הסכום אותו אני צריך להשקיע? ומהו ההחזר על ההשקעה הצפוי?
    מהו סכום ועלות המימון שאני צריך? האם אני משעבד עוד נכסים או מימון נון ריקורס?
    מהו "סימון המימון"? האם אני יכול לעמוד בהחזר המימון במידה ומשהו ישתבש? האם אוכל לעשות ריפייננס במידה ואצטרך בלית ברירה?
  3. ניתוח רגישות למחירי השוק.
    מהו מחיר השוק כיום ביחס למחירים היסטוריים? כמה המחירים ירדו במשברים הגדולים? (ב 2008 לדוגמא) באיזור זה. כמה היתה עליית המחירים בשנים האחרונות באיזור? האם ישנה מגמת עליה או התמתנות? כמה המחיר צריך לרדת על מנת שהרווח "יתאפס" בעסקה?
  4. מי השותפים שלי בעסקה?
    האם אני היזם הבלעדי או יש לי שותפים?
    אם אני היזם – האם יש לי את הידע, הניסיון, הקשרים והמימון הנדרשים לבצע את העסקה בהצלחה?
    אם יש שותפים – מי הם? האם אני מכיר את כולם אישית? מה הניסיון שלהם? מה המוניטין שלהם? מהו "סיכון השם" שלהם? הכוונה היא – עד כמה השם שלהם מבוסס בשוק ובכלל. זאת אומרת, האם הם יסכנו את השם והמוניטין שלהם בעסקה כושלת?
  5. מהו טווח הזמן הדרוש ומה הם "סיכוני הזמן"?
    מהו טווח הזמן לעסקה ומהו טווח הזמן לעסקאות דומות באותו מקום ובמקומות דומים?
    מהו "סיכון הזמן"? הכוונה היא – מה הסיכון שלי בהתארכות הפרוייקט? אם יש לי מימון, האם יאריכו לי את תקופת ההחזר? האם אוכל לעמוד בהחזרים אם התקופה תתארך?
  6. מהו האיזור והסיכונים בו?
    מהו האיזור שבו אני פועל? האם הגישה אליו נוחה לי במידה ואצטרך להגיע הרבה לנכס?
    מה היסטורית הסיכונים של האיזור? האם יש שם הרבה עסקאות נדל"ן או מעט? האם יש שם עוד הרבה יזמים? כמה מתוכם סיימו פרוייקטים דומים?
  7. מה השלב הבא?
    הדבר האחרון שאותו אני בוחן הוא התאמת ההשקעה לתוכנית של המשקיעים ותכנון לשימוש לפדיון העסקה. זאת אומרת, בדרך כלל אני כבר מתכנן מה עושים עם הפדיון של העסקה, על מנת להתאים הכל ל"תוכנית האב" שלנו בדרך למטרה.

אלה השיקולים העיקריים שאני בוחן כאשר אני מנתח עסקה.

בפוסט הבא – מה עושים עם הרווח?

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp

כתבות נוספות

איך מגיעים לנכסים בשווי ה"מספר הכלכלי שלנו"?

שאלת "מיליון הדולר" (או במקרה של הדוגמא שלנו – שאלת ה 7.5 מיליון שקלים) היא איך לעזאזל מגיעים לשווי נכסים כזה? אז חשוב לי להבהיר מההתחלה, זה לוקח זמן. זמן ועבודה קשה. אבל כשיש תוכנית עבודה (והיום נראה איך בונים אותה) – אפשר לעשות הכל. גם אם כרגע זה נראה לכם הזוי ורחוק, זה אפשרי

קרא עוד »

הרחבת הפעילות בארה"ב – עסקת קייפ קורל

זה יכול היה להגמר הרבה יותר גרוע, ושכר הלימוד לא היה זול, אבל עשינו מהלימון מפעל ללימונדה בפוסט השלישי סיפרתי שנכנסתי כמשקיע ב-3 עסקאות, וש-2 מהן באמת יצאו מוצלחות? אז השלישית – פחות. זו היתה עסקה בעיר קייפ קורל, פלורידה. החברה שנפגשתי איתה שידרה איתנות וידע (ישבה במשרדים של סוכנות ביטוח ובבעלות סוכנות הביטוח, תיאום

קרא עוד »

פעילות בארה"ב והקמת אינווסטו

כן, פספסתי את משבר 2008. הייתי עסוק מדיי בפעילות בישראל – פוליטיקה, יזמות, התחדשות עירונית, חיי לילה, אפילו הצלחתי לפספס הזדמנות לרכישת דירת קרקע מצויינת (זוכרים את הפוסט הראשון?). מפה לשם, את ארה"ב גיליתי ב-2011. זה לא שלא ביקרתי לפני כמובן, עוד הספקתי לטפס על התאומים, אבל נדל"נית זה קרה ב-2011. "אתה קונה בית פרטי,

קרא עוד »

נדל"ן ככלי להשגת חופש כלכלי

כל אדם רוצה להיות "חופשי כלכלית". אבל מה זה בעצם? "חופש כלכלי" מוגדר כיכולת אדם לחיות ברמת החיים שהוא רוצה, ללא הצורך לעבוד. זאת אומרת – רמת החיים שלו ממומנת על ידי הכנסות פאסיביות בלבד. הרבה אנשים רוצים להיות "עשירים" או במילים מקצועיות יותר – חופשיים כלכלית. אבל אין להם מושג מה זה אומר? עבורם

קרא עוד »

מהי "תשואת מטרה" בדרך ליעד מספר החופש הכלכלי?

בפוסטים הקודמים ראינו למה דווקא נדל"ן הוא כלי אידיאלי לצבור הון ולהגיע לחופש כלכלי. ראינו כיצד לבנות תוכנית עבודה, והיום אני רוצים לשים דגש דווקא על התשואה שאותה אנחנו נחפש בעסקאות נדל"ן שאנחנו עושים בדרך ליעד. נניח ואנחנו מתחילים את התוכנית שלנו עם מיליון ש"ח (חלקם הון עצמי וחלקם מימון זול עליו אדבר בהמשך היום).

קרא עוד »

סיימנו עסקה – מה עושים עם הרווח?

לאחר שאנו מסיים עסקה, נשארים (בשאיפה) עם ההון שהשקענו ועם רווח. השאלה שתמיד נשאלת היא – מה עושים עכשיו? האם משקיעים מחדש את הכל? האם נהנים מהרווח ומשקיעים רק את ההון הראשוני? מחלקים בין שניהם? אני בגישה שאם לא חייבים (שימו לב – "חייבים", לא "רוצים") להשתמש ברווח – אל תגעו בו, ותמשיכו "לגלגל" אותו

קרא עוד »

לפגישה וקבלת פרטים השאר פרטים ונציגנו יחזרו אליך בהקדם!

נגישות

הרשמו למועדון המשקיעים שלנו וקבלו את המדריך המלא להשקעות נדל"ן בחו"ל