והיום – כיצד לבחון עסקה ולכמת את הסיכון?

בפרקים הקודים דיברנו על תשואת יעד שאנו שואפים אליה, וכמו שידוע לכם, תשואה היא תמיד נגזרת של סיכון.
התשואה שאני שואף אליה היא 18% שנתית, תשואה לא נמוכה, ולן ישנה חשיבות רבה בבחינת הסיכון בכל ההשקעות שאני בוחן.

כאשר אני בוחן עסקה יש מספר פרמטרים שאני בודק לפני הכל: (לא בהכרח בסדר בו כתבתי כמובן)

1. מהי ה"עסקה"?
   האם מדובר בעסקת יזמות? השבחה? אופציה ומכירה הלאה?
   כל עסקה טומנת בחובה סיכונים שונים. סיכוני שוק, ביקוש והיצע, סיכונים גלומים (כמו שיפוץ שאין לי מושג כמה יעלה), סיכוני רגולציה (היתרים) וכדומה.
2. מהו סכום ההשקעה ויכולות המימון?
   מהו הסכום אותו אני צריך להשקיע? ומהו ההחזר על ההשקעה הצפוי?
   מהו סכום ועלות המימון שאני צריך? האם אני משעבד עוד נכסים או מימון נון ריקורס?
   מהו "סימון המימון"? האם אני יכול לעמוד בהחזר המימון במידה ומשהו ישתבש? האם אוכל לעשות ריפייננס במידה ואצטרך בלית ברירה?
3. ניתוח רגישות למחירי השוק.
   מהו מחיר השוק כיום ביחס למחירים היסטוריים? כמה המחירים ירדו במשברים הגדולים? (ב 2008 לדוגמא) באיזור זה. כמה היתה עליית המחירים בשנים האחרונות באיזור? האם ישנה מגמת עליה או התמתנות? כמה המחיר צריך לרדת על מנת שהרווח "יתאפס" בעסקה?
4. מי השותפים שלי בעסקה?
   האם אני היזם הבלעדי או יש לי שותפים?
   אם אני היזם – האם יש לי את הידע, הניסיון, הקשרים והמימון הנדרשים לבצע את העסקה בהצלחה?
   אם יש שותפים – מי הם? האם אני מכיר את כולם אישית? מה הניסיון שלהם? מה המוניטין שלהם? מהו "סיכון השם" שלהם? הכוונה היא – עד כמה השם שלהם מבוסס בשוק ובכלל. זאת אומרת, האם הם יסכנו את השם והמוניטין שלהם בעסקה כושלת?
5. מהו טווח הזמן הדרוש ומה הם "סיכוני הזמן"?
   מהו טווח הזמן לעסקה ומהו טווח הזמן לעסקאות דומות באותו מקום ובמקומות דומים?
   מהו "סיכון הזמן"? הכוונה היא – מה הסיכון שלי בהתארכות הפרוייקט? אם יש לי מימון, האם יאריכו לי את תקופת ההחזר? האם אוכל לעמוד בהחזרים אם התקופה תתארך?
6. מהו האיזור והסיכונים בו?
   מהו האיזור שבו אני פועל? האם הגישה אליו נוחה לי במידה ואצטרך להגיע הרבה לנכס?
   מה היסטורית הסיכונים של האיזור? האם יש שם הרבה עסקאות נדל"ן או מעט? האם יש שם עוד הרבה יזמים? כמה מתוכם סיימו פרוייקטים דומים?
7. מה השלב הבא?
   הדבר האחרון שאותו אני בוחן הוא התאמת ההשקעה לתוכנית של המשקיעים ותכנון לשימוש לפדיון העסקה. זאת אומרת, בדרך כלל אני כבר מתכנן מה עושים עם הפדיון של העסקה, על מנת להתאים הכל ל"תוכנית האב" שלנו בדרך למטרה.

אלה השיקולים העיקריים שאני בוחן כאשר אני מנתח עסקה.

בפוסט הבא – מה עושים עם הרווח?