שאלת "מיליון הדולר" (או במקרה של הדוגמא שלנו – שאלת ה 7.5 מיליון שקלים) היא איך לעזאזל מגיעים לשווי נכסים כזה?
אז חשוב לי להבהיר מההתחלה, זה לוקח זמן.
זמן ועבודה קשה.
אבל כשיש תוכנית עבודה (והיום נראה איך בונים אותה) – אפשר לעשות הכל. גם אם כרגע זה נראה לכם הזוי ורחוק, זה אפשרי לחלוטין!
מהי תוכנית עבודה?
תוכנית עבודה היא תוכנית עם מטרות קצרות טווח, שמובילות אותנו ליעד -זוכרים אותו? נכסים בשווי 7.5 מיליון ש"ח.
כל אחד מתחיל מנקודה שונה. חלק מתחילים עם מיליון שקל, חלק מתחילים עם 100 אלף וחלק גם מתחילים בלי כלום.
אבל הצעד הראשון הוא החשוב!
מה אנחנו צריכים לעשות כדי להגיע לשווי נכסים כזה?
לעבוד בזה! כן, כן, לעבוד בזה!
זאת לא חייבת להיות עבודה במשרה מלאה, אבל גם בהשקעה של שעתיים ביום או בשבוע אפשר לצמוח.
הכל תלוי מה יעד הזמן שאליו אני שואף.
כאשר אנו בוחנים עסקה עבורינו או עבור הלקוחות שלנו (ואתם יודעים שתמיד יש "עסקאות", בכל מקום ובכל זמן) צריך תמיד לחשוב – האם היא מקדמת אותי ואותם ליעד?
למה הכוונה?
אם אני רוצה להגיע ליעד שלי, בשנים הראשונות לדוגמא, לא אשקיע בנכסים ש"רק" נותנים לי שכירות. הרי מהשכירות לא אצמיח את ההון שלי (לא בקצב נדרש לפחות). שכירות תכניס לי הכנסה חודשית אבל תרתק לי הון עצמי לאותו הנכס (אלא אם קניתם נכס No Money Down).
בשנים הראשונות (לדעתי כמובן), יש לבצע עסקאות השבחה קצרות מועד. הכוונה לפליפים כמובן. ולא עסקאות של 4-5 שנים אלא לעסקאות שנמדדות בחודשים עד שנה-שנתיים. וחייבים להיות יצירתיים. מאוד.
כל פליפ שכזה, יגדיל לנו את ההון העצמי שאיתו אנו עובדים ויקרב אותנו ליעד.
העסקה הראשונה שלי למשל היתה דווקא בישראל.
רכשתי עם עוד שותף קומת משרדים במסגרת אופציה (אופציה הכוונה היא שלא רוכשים את הנכס אלא רוכשים זכות על הנכס – "קונים" אפשרות למכור אותו הלאה ברווח – לסחר את הזכות שלי בנכס).
עשינו עסקה של כ 12 מיליון שקל עם הון עצמי של כ 500,000 ש"ח.
טו מייק אה לונג סטורי שורט, מכרנו את הזכויות שלנו לשוכרים הקודמים של בעל הבית, לאחר שיפוץ בחלל הציבורי של הקומה.
עם הרווח שיצרנו רכשנו עוד משרד וכך הלאה.
בעסקה "יזמית" שכזו הרווח הוא סביב 10% והוא מאפשר לכם "זינוק" קדימה ביעדים שלכם.
ושוב, זוהי רק דוגמא אחת מתוך עסקאות רבות שעשיתי, אבל היא מראה על הצורך ביצירתיות ותעוזה.
בפרק הבא – מהי "תשואת יעד" בדרך למטרה?
