בעידן בו קשה למצוא השקעות משתלמות, שוק הנדל"ן הישראלי מתבלט בפוטנציאל הכלכלי שלו. אם רק מבינים כיצד הוא פועל ומהם הגורמים למחירי הדיור הגבוהים, ניתן לשפר פלאים את סיכויי ההצלחה בכל עסקת נדל"ן
כל אדם צריך לבנות לעצמו השקעות אלטרנטיביות, מעבר לפנסיה.
זה יפה ונחמד לבנות על הפנסיה שלנו (וגם נדרש על פי חוק) אבל מי שמתמקד בזה בלבד לא יידע מהם הסכומים שיעמדו לרשותו בפנסיה לכשיגיע לגיל (וגיל הפנסיה עולה כמעט בכל שנה). ככל שעובר הזמן הדברים משתנים, לרבות התנאים. גם חברות הפנסיה אינן יודעות מה יהיה.
על ביטוח לאומי אי אפשר להסתמך על אחת כמה וכמה: על פי כל הדו"חות הפנימיים של משרד האוצר והמוסד לביטוח לאומי, בשנים 2028-2030 יגיע ביטוח לאומי למצב של אפס שקלים בקופה. במצב הזה ייתכן שיופסק הביטוח הלאומי, או לחלופין שהאזרחים יממנו הכנסת כסף לביטוח לאומי. כך או כך, אנחנו נשלם על כך.
בתנאים האלה, עליכם לבנות בכוחות עצמכם את העתיד הפיננסי שלכם – ואחד האפיקים החשובים ביותר בטווחים הארוכים הוא נדל"ן.

ממה מושפע שוק הנדל"ן? (או: הסיבות למחירים הגבוהים)
המונח "שוק הנדל"ן" נאמר רבות, אבל בפועל אין שוק אחד כזה אלא עשרות ומאות שווקי נדל"ן שונים לחלוטין – גם כשמתבוננים בישראל בלבד. אי אפשר להתבונן בנדל"ן בתור שוק הומוגני אחד, שכן כל עיר שונה מאחרת. גם בתוך אותה העיר, יש הבדלים מהותיים בין שכונות ואפילו רחובות.

הסיבות העיקריות המשפיעות על השוק הן:

ריבית נמוכה – הריבית נחשבת לסיבה העיקרית לעליית מחירי הנדל"ן.
הריבית כיום נמוכה ונמצאת בשפל היסטורי, בישראל ובעולם. כשהריבית נמוכה, הכסף שלנו מחפש חלופה. הבנק אינו חלופה, כאשר בתנאי הריביות הנמוכות שהוא מציע בפיקדונות שלנו ועל רקע האינפלציה אנחנו למעשה מפסידים כסף. חלק מהכסף שלנו יכול ללכת לשוק ההון, וחלק משמעותי – לנדל"ן.

איכות חיים גבוהה – איכות החיים כיום עולה משנה לשנה. אם פעם דירת שלושה חדרים הספיקה למשפחה בת שש נפשות, היום אפילו במשפחות קטנות קשה לאכלס שני ילדים בחדר. כל ילד רוצה חדר, מחשב, טלוויזיה, משחקים משלו וכדומה.
הדירות הנבנות כיום הן גדולות, וכל אחד רוצה שתהיה לו דירה. הבנקים, המרוויחים הגדולים ביותר מתחום הנדל"ן, מעוניינים שתהיינה מכירות, ובמחירים כמה שיותר גבוהים. ככל שהמחירים עולים – השוק נחשב אטרקטיבי יותר, יש יותר משקיעים, יותר משכנתאות ויותר ריביות עבור הבנקים.

היצע נמוך – ישראל מאופיינת במחסור בהיצע בתחום הנדל"ן. למרות שהנושא נתון במחלוקת, עדיין יש מחסור בדירות בישראל בהשוואה לביקוש. מדי שנה ניתנים פחות היתרים לדירות מאשר הביקוש הקיים. בבניית שכונה חדשה מעורבים כ-52 גורמים, שצריכים לאשר אותה עוד לפני שבכלל מתחילים עם התכניות. משך בניית הפרויקטים בישראל ארוך בצורה חסרת תקדים: בניית בניין נמשכת כארבע שנים מרגע קבלת ההיתר; שכונה חדשה – מהיום שהחליטו על הבנייה ועד שהמפתח ניתן לדייר הראשון – כ-15.8 שנים!

עליית מחירי הקרקעות – מחירי הקרקעות בישראל רק הולכים ועולים. כ-93% מקרקעות ישראל מוחזקות בידי המדינה, שלא משחררת אותן בקלות. חלק משמעותי מהקרקעות נמצאות באזורים לא מפותחים וחסרי תשתיות (הן תשתיות פיזיות דוגמת חשמל, מים וביוב, והן תשתיות אנוש). לרשויות מקומיות רבות אין את התקציב הדרוש להקמתן, עד לרמה שחלקן עצרו תכניות-גג מקיפות לבנייה, מכיוון שאינן יכולות לפתח את התשתיות הכרוכות בכך.

הקבלנים – הקבלנים אינם ממהרים למכור דירות. בסופו של דבר, הם מתעניינים אך ורק בהכנסה שלהם. הם לא בהכרח זקוקים לכסף ממכירת הדירות כדי לממן פרויקטים, כאשר רבים בוחרים לפנות לעולם ההשקעות. הם יכולים לעצור פרויקטים ולהמתין אפילו שנים עד לתחילת הבניה, ובמקביל לגייס כסף בבורסה לפעילותם.

העלאת מס הרכישה – את מס הרכישה העלו ב-2% למשקיעים, במטרה לצנן את התחום. בפועל המשקיע לוקח הלוואה מהבנק, כך שהיחידים שמממנים את העלאת מס הרכישה הם השוכרים. מחירי השכירות עולים כדי לממן את ההלוואה ה"נוספת" של המשקיעים.

נתונים דמוגרפיים – עשרות נתונים דמוגרפיים משפיעים על שוק הנדל"ן, לרבות העלייה בשיעור הגירושין או בגיל הנישואין. כך לדוגמא, בני זוג שמתגרשים הופכים מצרכני קורת גג אחת, לצרכי שתי קורות גג – בדרך כלל בשכנות (משום הקרבה לילדים). בנוסף, אוכלוסיית ישראל גדלה בקצב מהיר.

נתונים מוטים – כולם מתבססים על סטטיסטיקות. כיום יש גוף ממשלתי אחד שמותר לו לפרסם נתונים על שוק הנדל"ן. בעבר היו את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), משרד האוצר, התאחדות הקבלנים ולשכת השמאים, מה שהביא לנתונים שונים ולעיתים גם מנוגדים.
כיום, ההנחיה היא שניתן לפרסם נתונים רק בתיאום עם משרד האוצר, כך שהנתונים שמתפרסמים יהיו לטובתו, שהרי סטטיסטיקה ניתן להציג כפי שרוצים, על פי המטרות שלנו.. 

מארק טווין הגדיר זאת בצורה הטובה ביותר: "יש שלושה סוגי שקרים: שקרים, שקרים ארורים וסטטיסטיקה".

אלו הן רק חלק מהסיבות הרבות שמשפיעות על שוק הנדל"ן, מסבירות את עליית מחירי הנדל"ן ואת היותו אפיק ההשקעה האידיאלי כיום.
את כל המידע הזה לא תקראו בעיתונים, למעט כתבות "שוליות" של עיתונאים אמיצים.