השקעה ייחודית בקרקעות למגורים בשלבי קדם פיתוח בארה״ב
השקעה ייחודית בקרקעות למגורים בשלבי קדם פיתוח בארה״ב
מהות ההשקעה
השקעה בשלב הראשון של מחזור פיתוח נדל״ן – שלב הקדם־פיתוח (Pre-Development), בו מתבצעת השבחה תכנונית של הקרקע בלבד, ללא עבודות בנייה או תשתית.
ההשקעה מבוססת על איתור קרקעות גולמיות (Raw Land) באזורים בעלי מנועי צמיחה מובהקים – בעיקר במדינות ה-Sunbelt (פלורידה, טקסס, קרוליינה הצפונית והדרומית, וג׳ורג׳יה).
לאחר השגת שליטה בקרקע, מתבצע תהליך תכנוני עד לאישור מגרשים לפיתוח (Paper Lots / Shovel Ready Lots), ובטרם השלמת התהליך – נחתם הסכם מכר מחייב עם קונה סופי ידוע מראש.
מהות ההשקעה
השקעה בשלב הראשון של מחזור פיתוח נדל״ן – שלב הקדם־פיתוח (Pre-Development), בו מתבצעת השבחה תכנונית של הקרקע בלבד, ללא עבודות בנייה או תשתית.
ההשקעה מבוססת על איתור קרקעות גולמיות (Raw Land) באזורים בעלי מנועי צמיחה מובהקים – בעיקר במדינות ה-Sunbelt (פלורידה, טקסס, קרוליינה הצפונית והדרומית, וג׳ורג׳יה).
לאחר השגת שליטה בקרקע, מתבצע תהליך תכנוני עד לאישור מגרשים לפיתוח (Paper Lots / Shovel Ready Lots), ובטרם השלמת התהליך – נחתם הסכם מכר מחייב עם קונה סופי ידוע מראש.
יתרונות מרכזיים למשקיע
- ודאות יציאה גבוהה
קונה סופי מחויב מראש. - מחזור השקעה קצר
כשנתיים בלבד. - סיכון מופחת
אין בנייה, אין קבלנים,
אין מימון בנקאי - בטוחה על הקרן – התחייבות רכישה או השבת הקרן ע״י השותף המקומי
- פיזור גאוגרפי רחב
מספר מדינות וקרקעות במקביל. - ניהול מקצועי ובקרה שוטפת דיווח רבעוני, תקציב מפוקח ולוחות זמנים ברורים.
אסטרטגיה עסקית
המודל פועל במתכונת “Bulldozer-Free” – ללא עבודות פיתוח או בנייה בפועל, ובכך מצמצם משמעותית סיכון ביצועי ועלויות.
במהלך ההשבחה נחתם Letter of Intent (LOI) או הסכם מכירה מוקדם עם קונה סופי – בדרך כלל עם אחת מחברות הבנייה הארציות. הסכם המכר נעשה מול טרה נובה – החברה המאתרת את לקוח הקצה בשלבים מוקדמים.
הקונה מעורב כבר בשלב התכנון, מה שמקצר את משך העסקה ומבטיח ודאות יציאה.
מחזור ההשקעה הממוצע: כ-24 חודשים בלבד, ללא מינוף או אשראי חיצוני.
אסטרטגיה עסקית
המודל פועל במתכונת “Bulldozer-Free” – ללא עבודות פיתוח או בנייה בפועל, ובכך מצמצם משמעותית סיכון ביצועי ועלויות.
במהלך ההשבחה נחתם Letter of Intent (LOI) או הסכם מכירה מוקדם עם קונה סופי – בדרך כלל עם אחת מחברות הבנייה הארציות. הסכם המכר נעשה מול טרה נובה – החברה המאתרת את לקוח הקצה בשלבים מוקדמים.
הקונה מעורב כבר בשלב התכנון, מה שמקצר את משך העסקה ומבטיח ודאות יציאה.
מחזור ההשקעה הממוצע: כ-24 חודשים בלבד, ללא מינוף או אשראי חיצוני.
השותפים במיזם
הפרויקט מתבצע בשיתוף פעולה אסטרטגי בין שלושה גופים בעלי מומחיות משלימה:
Investo Capital – איתור קרקעות, ניהול השקעות, פיקוח פיננסי ובקרת הון למשקיעים.
TerraVest – ניהול תכנון, רגולציה ופיקוח תקציבי בשטח.
TerraNova Development – מפתח קרקע אמריקאי, בעל קשרים ישירים עם חברות הבנייה הגדולות בארה״ב (כגון D.R. Horton, Lennar, Pulte, NVR), המשמש גם כקונה הסופי ומעניק בטוחה בגובה קרן ההשקעה במקרה שלא יוכל להשלים את הרכישה.
היתרון המשולב
השילוב בין Investo, TerraVest, TerraNova ו-Kimley-Horn יוצר שרשרת ערך שלמה:
ניהול השקעה מקצועי, תכנון והיתרים, קונה סופי מחויב ובקרה הנדסית הדוקה – הכול תחת קורת גג אחת.
השותפים במיזם
הפרויקט מתבצע בשיתוף פעולה אסטרטגי בין שלושה גופים בעלי מומחיות משלימה:
Investo Capital – איתור קרקעות, ניהול השקעות, פיקוח פיננסי ובקרת הון למשקיעים.
TerraVest – ניהול תכנון, רגולציה ופיקוח תקציבי בשטח.
TerraNova Development – מפתח קרקע אמריקאי, בעל קשרים ישירים עם חברות הבנייה הגדולות בארה״ב (כגון D.R. Horton, Lennar, Pulte, NVR), המשמש גם כקונה הסופי ומעניק בטוחה בגובה קרן ההשקעה במקרה שלא יוכל להשלים את הרכישה.
היתרון המשולב
השילוב בין Investo, TerraVest, TerraNova ו-Kimley-Horn יוצר שרשרת ערך שלמה:
ניהול השקעה מקצועי, תכנון והיתרים, קונה סופי מחויב ובקרה הנדסית הדוקה – הכול תחת קורת גג אחת.
למה עכשיו?
שוק הדיור האמריקאי נמצא במחסור חמור של 4–5 מיליון יחידות דיור.
לפי דו״חות עדכניים של National Association of Realtors ו-U.S. Chamber of Commerce, קיים פער עצום בין הביקוש לדיור חדש להיצע בפועל – מה שמגביר דרמטית את הביקוש לקרקעות מאושרות לפיתוח.
במקביל, עלויות הבנייה הגבוהות והקשחת תנאי המימון לקבלנים הופכות את שלב הקדם-פיתוח להזדמנות מבוקשת מאוד – בדיוק המקום שבו ההשקעה פועלת.
למה עכשיו?
שוק הדיור האמריקאי נמצא במחסור חמור של 4–5 מיליון יחידות דיור.
לפי דו״חות עדכניים של National Association of Realtors ו-U.S. Chamber of Commerce, קיים פער עצום בין הביקוש לדיור חדש להיצע בפועל – מה שמגביר דרמטית את הביקוש לקרקעות מאושרות לפיתוח.
במקביל, עלויות הבנייה הגבוהות והקשחת תנאי המימון לקבלנים הופכות את שלב הקדם-פיתוח להזדמנות מבוקשת מאוד – בדיוק המקום שבו ההשקעה פועלת.
אינווסטו במספרים
50
שנות ניסיון
52
פרויקטים
700 מיל' $
שווי נכסים מנוהלים (AUM)
1007
משקיעים כבר נתנו בנו אמון
אינווסטו קפיטל הינה חברה להשקעות נדל"ן הפועלת בשיטה ייחודית, בה היזמים עצמם, מזמינים משקיעים להצטרף אליהם בכל פרויקט וכולם יחד הופכים לשותפים מן המניין. בכך, חוסכת אינווסטו למשקיעים "עמלות תיווך" ו"גזירת קופונים", וכולם מצליחים יחדיו.
אינווסטו פועלת היום ב-11 מדינות בארה"ב ובפורטוגל. במגוון אפיקי נדל"ן, לרבות מולטיפאמילי'ס, מרכזים מסחריים, בנייני משרדים, בנייה חדשה, פרויקטי תיירות ופנאי, AIRBNB והפשרת עתודות קרקע.
אינווסטו קפיטל, אשר בבעלותם של אנשי העסקים והיזמים – נועם שפלטר ואוהד ארד (עו"ד, מתכננים פיננסיים וסו"ב), הינה חלק מקבוצת החברות 10X BRANDS הפועלת להקניית ידע וליווי פיננסי, לצד פיתוח עסקי והגשמה עצמית ב"שיטת 10X" של המיליארדר, יזם הנדל"ן האמריקאי והשותף שלנו, אותו אנו מייצגים בישראל, גרנט קרדון.
לשותפים כ-45 שנות ניסיון מצטבר בתחום, עסקאות בהיקף של 2 מיליארד ₪ בישראל ושווי נכסים מנוהלים (AUM) של מעל 700 מיליון $*.
בינואר 2026, זו השנה השלישית ברציפות – קיבלה אינווסטו קפיטל הכרה מחברת הדירוג הבינלאומית Dun & Bradstreet.
*נכון לינואר 2026.
שיין קרטר
מנכ"ל טרה נובה
מדבר על השותפות
עם אינווסטו קפיטל
join us
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
